Vlastní, nebo družstevní?

Vydáno: 28.03.2017

Při koupi bytu se kromě řady různých obecných kritérií jako je cena či lokalita dostanete i před rozhodování, jestli koupit byt v osobním vlastnictví, či družstevní. Obojí má své plusy a mínusy a vy sami si musíte vybrat, které jsou pro vás důležitější.
První rozhodovací kritérium může být už samotný nákup bytu. Chcete-li k němu totiž využít hypotéční úvěr, můžete na družstevní byt rovnou zapomenout. Banka totiž u takového úvěru požaduje zástavu nemovitosti, což je u nákupu družstevního bytu realizovatelné pouze v případě, že vám někdo svou vlastní nemovitost půjčí a vy ji použijete jako zástavu k získání úvěru na nákup členského podílu (v podstatě bytu) v bytovém družstvu. Tato skutečnost se s rostoucím zájmem o hypotéky projevila ve vyšší ceně bytů v osobním vlastnictví, neboť ty umožňují i nákup na dluh. U družstevního bytu je nákup na úvěr složitější. Buďto si můžete vzít několik úvěrů ze stavebního spoření (ale i tady je u částek přes 300 tisíc korun nutné ručení nemovitostí) nebo musíte sehnat jinou nemovitost jako zástavu. Koupě družstevního bytu ale má své výhody, převod se může uskutečnit během několika dní (záleží na družstvu), narozdíl od katastru nemovitostí, kde můžete na zápis vkladu čekat i několik měsíců. Další výhodou je vyhnutí se pětiprocentní dani z převodu nemovitostí (platí kupující). Převod družstevního podílu je většinou zatížen pouze malým poplatkem, někdy je dokonce zdarma.
O družstevní byt můžete přijít
O nevýhodách družstevních bytů by mohli dlouhé hodiny mluvit členové těch nemnoha bytových družstev, která dokázala v minulých letech zkrachovat. Zatímco u běžné obchodní firmy může být krach důsledkem špatného obchodního modelu, u bytových družstev je bankrot většinou důsledkem velmi nehospodárného přístupu jeho vedení. Například plzeňští družstevníci z Bytového družstva mladých přišli kvůli několikaletému hospodaření vykutáleného představenstva o desítky milionů korun z fondu oprav. Navíc družstvo poskytovalo služby i domům, kde již všichni byli vlastníky svých bytů a od těchto subjektů vybíralo zálohy na energie, které se však ztratily. Pokud tyto subjekty pošlou družstvo do konkurzu, je možné, že byty družstevníků se stanou součástí konkurzní podstaty. Podobná situace se přihodila v Říčanech, kde však již byl konkurz na družstvo uvalen a družstevníci se snaží sehnat peníze na zaplacení dluhů, aby o své byty nepřišli.

Situace majitele ale určitě není tak zlá, jak se zdá z předchozího odstavce. Družstva totiž zajišťují správu domů svých družstevníků (týká se i domů, kde je většina bytů družstevních) a kromě placení příspěvků do fondu oprav a záloh na energie a další služby se tedy "nemusíte" o nic starat. Celé je to však relativní. Měli byste totiž dohlížet na způsob jak družstvo s penězi hospodaří, jak vybírá firmy, které mu dodávají služby.

Osobní vlastnictví - dodatečné starosti

Jste-li zapsáni jako vlastníci bytu v katastru nemovitostí, nemůže vás sice o byt nikdo připravit, na druhou stranu to s sebou může přinášet dodatečné starosti. Zatímco družstva se starají o údržbu a další náležitosti, vlastníci bytů si musí vše zajistit sami. Řemeslníci na opravy v bytě přitom patří k těm jednodušším problémům. Na všech opravách týkajících se celého domu (střecha, chodba, výtah, rozvody vody, elektřiny, plynu...) se musíte domluvit se všemi nájemníky, doslova se všemi. Jediný "potížista" může vše pěkně protáhnout, přitom se musíte shodnout na nákladech oprav, na firmě, která je provede... V družstvu je tento proces mnohem jednodušší.

Nejlepší je kombinace

Asi nejlepší bude "kombinace" obou forem vlastnictví. Byt mít v osobním vlastnictví, ale vytvořit družstvo či jinou formu sdružení, které bude tvořit fond oprav a zajišťovat správu domu. I v tomto případě je nutné na činnost družstva (či společenství) dohlížet, aby nemohlo dojít k rozkradení či nehospodárnému zacházení s fondem oprav. Určitě však není nutné být paranoidní; tak jako většinou předpokládáme, že většina lidí je poctivých, tak je možné to stejně předpokládat i u těch, kteří se cpou do vedení družstva. Navíc v rámci domu se lidé většinou alespoň trochu znají (i když obyvatelé velkých měst na to asi budou mít jiný názor), a tak většinou víte, co můžete od koho očekávat.