Už tě nechci, ale máme spolu úvěr. Hypotéka a rozvod


Už tě nechci, ale máme spolu úvěr. Hypotéka a rozvod

Nejdřív prstýnky, pak hnízdečko. Na hypotéku, samozřejmě – kdo dneska dokáže vysázet peníze za bydlení na dřevo. A pak to začne skřípat. Jenže úvěr na bydlení vás svazuje na desítky let. Kudy ven? Co s hypotékou po rozvodu? Konečné slovo řekne banka. Přečtěte si, jaké máte šance a jaká vás čekají úskalí.
Neradostné statistiky rozvodovosti není potřeba připomínat. Když si řeknete ano a slíbíte věrnost na věčné časy, máte to padesát na padesát; polovina párů jde od sebe. O majetky, pokud jsou, se válčívá drsně. Ještě horší je, když máte společné závazky. Natožpak obří závazek jako je hypotéka. Možností, jak se s ní po rozvodu vypořádat, je víc. Jenže ne každá je pro rozvedeného člověka dosažitelná.
Varianta jedna, snová: Gentlemanská dohoda
Jestli nejste na nože, je ve hře varianta, že si společnou hypotéku necháte. Po rozvodu každému připadne polovička nemovitosti a dál ji společně splácíte. Třeba jako budoucí bydlení pro děti, které zatím budete pronajímat. Nebo je jeden z vás velkorysý a dál v bytě či domku nechá druhého žít. „Jednou z možností je, že se manželé rozvedou a díky vzájemné dobré domluvě jeden z nich, případně společně, hypotéku bance splácí nadále. Ta by měla být v takových případech informována, nicméně praxe je taková, že leckdy se banka o rozvodu manželů ani nedozví, přestože ji mají dle smlouvy informovat o změně rodinného stavu,“ říká mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Řešení má ale i minusy: oba zůstáváte zatíženi úvěrem, což může v důsledku znamenat, že na jiný nedosáhnete – a po rozvodu člověk obvykle víc než jindy nové bydlení potřebuje. Tím spíš, když založí novou rodinu.

A další riziko: když se váš nebo vaše ex dostane do potíží se splácením, jste v maléru oba – když bance neplatí jeden, musí platit druhý, zodpovědnost je společná. V krajním případě můžete o nemovitost přijít.
Varianta dvě, zrádná: Prodáme, a bude?
Nejrychlejší cestou, jak se hypotéky zbavit, zvlášť pokud to na slušné dohody nevypadá, je nemovitost prodat. Jenže to nemusí být jednoduché. Nezapomínejte, že jde o nemovitost zatíženou hypotékou.

Možná jste šťastlivci. Nebo racionálové, kteří dovedou rozvod načasovat: právě končí fixace. Nemovitost prodáte a hypotéku předčasně splatíte. Jestli je ale do konce fixace daleko, naúčtuje si banka za předčasné splacení tučné poplatky – odvíjí se od výše mimořádné splátky. Pravděpodobně půjde o desítky nebo stovky tisíc korun.

Nemovitost lze prodat i s hypotékou, když nový majitel půjčku převezme. Banka dá souhlas v případě, že nástupce bude dostatečně solventní, aby spolehlivě splácel, a zároveň přijme podmínky úvěru. Takového adepta neseženete snadno. Ruku na srdce, vaše nabídka v dnešní době není terno. Kupci se nemusí zamlouvat délka fixace, doba splatnosti, ani úroková sazba – dnešní sazby jsou až dvakrát nižší než sazby před pěti lety. Pokud na prodej hodně tlačíte, můžete zájemce přesvědčit snížením ceny za již splacenou část nemovitosti, pak ale proděláte.

Jestli je domluva jen trochu možná, vydržte se společnou hypotékou aspoň do konce fixace, prodejte potom.

Varianta tři, všední: Jeden z kola ven
Nejčastěji si bývalí manželé po rozvodu přejí jednoho z hypotečního úvěru vyvázat: nemovitost si nechá jeden, převezme celou hypotéku a druhého vyplatí z již splacené části nemovitosti.

„Převést splácení hypotéky na jednoho nemusí být problém ani uprostřed fixace. Změna proběhne formou dodatku ke smlouvě, který je sice zpoplatněn, ale nestojí rozhodně tolik, jako pokuta za refinancování hypotéky v průběhu fixace. Stačí bance doložit dostatečný příjem toho z manželů, který si úvěr nechá, a je vlastně vše vyřešeno. Říkám vlastně, protože předem potřebuje banka vidět majetkové vypořádání manželů, rozdělení společného jmění. Se změnou podmínek čeká na konečný rozsudek o rozvodu,“ vysvětluje Ondřej Hatlapatka, hypoteční specialista Partners. Nastíněná možnost je podle něj ta růžovější. V praxi, když pomáhá situaci klientům řešit, je obvykle průběh složitější. „Jeden z manželů nejen že přebírá hypotéku, ale musí ji i navýšit, aby vypořádal z nemovitosti druhého partnera. To mění situaci a s bankou se musí jednat naprosto jinak.“ Na refinancování úvěru s navýšením se podle něj s bankou dá dohodnout. „Většina bank v takovém případě odpouští pokutu za předčasné splacení předcházejícího úvěru,“ pokračuje Ondřej Hatlapatka.

Problém se jmenuje bonita
„Pokud partner, který si chce hypotéku ponechat, splňuje podmínky bonity, druhého z rozvedených partnerů z hypotéky vyvážeme, bez ohledu na datum fixace,“ potvrzuje Marie Mocková z Hypoteční banky. Poplatek za potřebný dodatek ke smlouvě podle ní dělá u Hypoteční banky tři tisíce korun.

Potíž ale bývá právě se splněním podmínek bonity. Aby banka povolila převedení hypotéky jen na jednoho z vás, musí mít dotyčný na splátky a vyhovět kritériím, podle kterých banka solventnost posuzuje. „Stává se, že jeden z manželů má problém splnit podmínky dostatečného příjmu na splácení hypotéky. Typicky si manželé vzali hypotéku jako bezdětní a se dvěma příjmy, ale během let přibyly děti. V době rozvodu má jeden z nich v péči jedno a víc dětí, čímž se diametrálně navýší nároky na bonitu. Ve společné domácnosti žije s žadatelem víc osob, jeho příjmy se však snížily. Typicky se to stává u matky s dětmi,“ vyjmenovává Marie Mocková. Druhý z partnerů zase obvykle platí výživné, takže bonita klesá i jemu. Pak je jedinou šancí obstarat si nového spoludlužníka, který si vezme hypotéku na krk s vámi.

Ondřej Hatlapatka z Partners připomíná, že klient může zkusit oslovit i další banky – každá má pravidla nastavena trochu jinak, když bonitně neprojdete u jedné, může to klapnout jinde. Pokud ale přeběhnete jinam před fixací, musíte počítat s pokutou za předčasné splacení. A ta může, jak už jsme nastínili, hodně otřást rozpočtem.