Růst DPH, konec podpory hypoték, deregulace: je čas koupit vlastní bydlení?


Růst DPH, konec podpory hypoték, deregulace: je čas koupit vlastní bydlení?

Co udělá s nemovitostním trhem synergický efekt současných změn? Výstavba nových bytů (do 120 m²) a domů (do 350 m²): DPH vzroste o 7,5 %. Odpočty úroků z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření: u smluv uzavřených od r. 2012 nebudou možné. Regulované nájemné: napřesrok už končí opravdu všude. A inflace samozřejmě nikdy nespí.

V blízké budoucnosti nás čeká několik změn, které mohou mít vliv na ceny nemovitostí. Vyplatí se nákup dnes, nebo je lepší si ještě počkat? Jednoznačná odpověď určitě neexistuje, rozeberme si ale přesto jednotlivé faktory a zkusme usoudit, jakým směrem se ceny rezidenčních nemovitostí budou posunovat.

Sjednocení sazeb DPH
Ránu pro developery znamená návrh ministerstva financí a sjednocení sazby DPH na 17,5 % z původních dvou sazeb, 10 % (pro většinu nově postavených bytů a domků) a 20 % (pro byty nad 120 m2 a domy nad 350 m2). Již tak těžko prodejné byty v novostavbách by návrh podražil o dalších 7,5 procenta. Podle několika průzkumů je v Praze 8–10 tisíc neprodaných nových bytů. Při současné slabé poptávce, kdy jsou poptávajícím nabízeny téměř na potkání statisícové slevy, si lze jen obtížně představit, že developeři mohou ceny bytů zvýšit. Nejpravděpodobnější scénář je tedy další snížení cen novostaveb, aby se vyrovnalo sjednocení DPH.

Zrušení státní podpory hypoték
Součástí daňové reformy má být úplné zrušení možnosti odečíst si z daňového základu úroky hypotéky uzavřené po 1. 1. 2012, příjemné každoroční vylepšení rodinných rozpočtů tak končí. Tento rok (pokud změny projdou) si budeme moci vzít naposledy zvýhodněný hypoteční úvěr, namísto maximálně 300 tisíc si však budeme moci odečíst maximálně 150 tisíc korun. Krátkodobě může tato změna znamenat vyšší poptávku po nemovitostech, ti co plánují brzy bydlet ve svém, své rozhodování uspíší a nemovitost koupí již letos. Dlouhodobě to však poptávku po nemovitostech utlumí.
Deregulace nájemního bydlení
Výhody z nízkých regulovaných nájmů tento a příští rok pro mnohé nájemníky končí, budou muset sáhnout hlouběji do kapsy. Nemovitosti v regulovaném nájmu jsou však často v žalostném stavu, proto je otázka, zda budou moci majitelé vyšroubovat cenu, aniž by riskovali odchod nájemníka do jiné, kvalitativně lepší nemovitosti.

Deregulace bude znamenat zvýšení fluktuace na trhu nájemního bydlení, nájemníci dosud zvyklí bydlet v regulovaném budou hledat bydlení za tržní ceny. Je pravděpodobné, že méně kvalitní nemovitosti původně v regulovaném nájmu budou prázdné a jejich nabídkové ceny nájmů budou muset jít níže, než majitelé předpokládali. Deregulace je šance pro majitele udržovaných nemovitostí za rozumnou tržní cenu. Zatímco nyní mohli mít problém s pronájmem, po dokončení deregulace získají nové zákazníky. Na cenu nemovitostí však deregulace nebude mít výrazný vliv.

Vyšší meziroční inflace
Všechno zdražuje. Benzín, potraviny, elektřina, teplo, plyn a další komodity. Stát si také vezme své – sjednocení DPH zdraží měsíční chod domácnosti minimálně o stokoruny, spíš více. Naše náklady zcela jistě výrazně vzrostou, příjmy však zůstanou na původní úrovni. Po zaplacení všech nutných nákladů nám zbude méně peněz než dříve, tlak na rodinné a osobní rozpočty nebude přát myšlenkám na nový domov, raději zůstaneme v nájemním nebo vlastním, ač v současnosti nevyhovujícím bydlení.

Spěchat není kam
Je zřejmé, že v současnosti je poptávka po nemovitostech výrazně slabší než v minulosti, přičemž nabídka nemovitostí je více než dostatečná. Můžeme usoudit, že tlak na snížení nabídkových cen nemovitostí bude i nadále pokračovat a v kombinaci s nadcházejícími změnami bude trend snižování cen v tomto a příštím roce spíše pokračovat. Koupi bych proto neuspěchal, je relativně dost času na výběr pro nás vhodné nemovitosti.