Refinancování hypotéky: Překážky, poplatky, ale i nižší úroky a jiné zisky


Refinancování hypotéky: Překážky, poplatky, ale i nižší úroky a jiné zisky

 

Zbavte se jiného nepříjemného dluhu. Ale pozor: musí být na bydlení
Spousta lidí, kteří si stavěli nebo třeba rekonstruovali dům, se dostala do situace, že jim nakonec nevybyly peníze na dokončení projektu. Je to situace dost ošemetná, protože hypoteční úvěr nelze nijak navýšit. Při vyřizování hypotéky proto vždycky doporučuju nechat si schválit úvěr o něco vyšší, s polštářem, kdyby náhodou bylo potřeba víc peněz. Člověka to nic nestojí, ale může se to hodit.

Když se lidé do takové tísně dostanou, většinou to řeší spotřebitelskými úvěry a podobně. Při refinancování hypotéky se takového ne zrovna levného úvěru můžete zbavit.

Některé banky i stavební spořitelny nabízejí možnost za určitých podmínek takový úvěr „sloučit“ s hypotékou. Musíte být pouze schopni prokázat, že prostředky z onoho spotřebitelského úvěru padly právě na bydlení. K tomu vám poslouží faktury, běžně banky uznají faktury až jeden rok zpětně. Některé stavební spořitelny je uznávají zpětně dokonce i několik let. Touto cestou se tedy můžete zbavit vysoké splátky spotřebitelského úvěru nebo nevýhodných podmínek úvěrů z kreditních karet a kontokorentů.

Co může refinancování stát v cestě
Pokud se od své banky rozhodnete „utéct“, je tu několik rizik, která by vaše refinancování mohla zhatit. Nejdůležitější je si uvědomit, že stejně jako při vyřizování hypotéky, tak i při jejím refinancování si bude banka prohlížet bankovní registry. Pokud tedy víte, že pokud jde o splácení, nejste zrovna příklad zodpovědnosti, s refinancováním raději nepočítejte.

Některé banky mají pravidlo, že nesmíte mít další dluhy vyšší než půl milionu, jiné banky zase mají podmínku, že za poslední tři měsíce před žádostí nesmíte mít čerstvou půjčku. Jsou to na první pohled prkotiny, ale když podmínky nesplňujete, je prostě ztráta času jednat s bankou, která zrovna toto vyžaduje. Zjistěte si tedy, jestli firma nemá nějaké takové podmínky, hned na začátku.

Dalším zásadním bodem je prokazování příjmů. Opět: zjistěte si podmínky hned při prvním jednání s bankami. Jsou banky, kterým stačí, že vaše budoucí splátka bude nižší než stávající, a vaše příjmy zkoumat nebudou, nicméně pořád je spíš víc bank, které si vaše příjmy radši ověří. Pokud máte stále stejné příjmy, ale ke své hypotéce nasekáno ještě spoustu dalších půjček, nemusíte bonitně projít. Banky, které nevyžadují prokazování příjmu, využívají zejména rodiny s malými dětmi – když jeden z partnerů právě nepracuje, bývá prokazování bonity komplikovanější.

Důležitou roli může také hrát stáří odhadu. Většina bank akceptuje odhady staré až pět let, ale najdou se i banky, které akceptují pouze odhady maximálně rok staré. V takovém případě je potřeba porovnat případnou úsporu na úrocích, potažmo splátce s cenou za nový odhad. Ideální řešení takové situace je takzvaný interní odhad, který je v režii banky. V praxi ale takové odhady bývají často nižší než u externích odhadců, které vybírá klient nebo jeho poradce.

A na posledním místě, nikoli však v poslední řadě připomínám opět dostatečný čas, jak na rozhodování, tak na vyřizování. Při refinancování je totiž potřeba od stávající banky získat písemný souhlas s předčasným splacením hypotéky a vyčíslení vašeho dluhu k určenému datu. Dost často se klienti při zmínce o přechodu jinam setkávají se zdržováním vystavení potřebných dokumentů a s všeobecnou neochotou s čímkoliv pomoci.

Co refinancování může stát vás
Při zvažování výhodnosti je samozřejmě potřeba podívat se i na poplatky a náklady, které s sebou refinancování přináší nebo může přinášet:

Poplatek za vyřízení úvěru se většinou u refinancování netýká. Jsou banky, u kterých je refinancování automaticky zdarma, občas se ale vyskytne. Dobrý poradce by tuto situaci měl být schopný vyřešit.
Odhad hodnoty nemovitosti by vás také nemusel nic stát, pokud vám banka akceptuje ten původní nebo pokud udělá tzv. interní ocenění. Externí odhady stojí zhruba tři až šest tisíc korun
List vlastnictví. Při schvalování úvěru bude chtít banka aktuální. Je to otázka stokoruny na Czech POINTu nebo katastru nemovitostí.
Zavkladování zástavního práva do katastru nemovitostí je trochu nákladnější položka. Od letošního roku úředníkovi zaplatíte tisícovku. Jde o zrušení zástavy ve prospěch původní banky a zřízení zástavního práva pro banku novou.
Návrh na vklad zástavního práva je poplatek, většinou ve výši 1500 korun, který se platí, pokud nemáte dostatečný čas k tomu, aby katastrální úřad zavkladoval zástavní smlouvy. Podle zákona na to má až 30 dní, většinou to trvá dva až tři týdny. Pokud refinancujete s dostatečným předstihem, můžete se poplatku vyhnout.

 Poplatek za vedení úvěrového účtu mívají banky nastaveny na 150 korun měsíčně. Úvěrový účet vlastně k ničemu nepotřebujete – a jinde v Evropské unii, přesněji v Německu soudy tenhle poplatek rovnou prohlásily za nezákonný. U nás kolem toho právě začíná být docela zajímavo...

Refinancování zkrátka neznamená jen najít nejnižší úrok či splátku. Můžete na tom získat něco více – ale taky nemusíte vždycky zrovna vydělat. Tak jako tak se ale vždycky vyplatí rozhodit sítě. Když nic jiného, přinutí to vaši banku, aby se pro vás snažila zase jednou být atraktivní.