Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce


Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce

Prodat byt s hypotékou není až tak velký oříšek, jak by se mohlo zdát. Kdo chce prodat dům i s úvěrem, musí pečlivěji vybírat kupce. Jeho „kvality“ nejdůkladněji prověřuje právě banka, která hypotéku původně prodejci poskytla.

Manželé z Prahy si krátce po svatbě pořídili řadový dům ve vilové čtvrti blízko lesa. Po několika letech, kdy jej konečně zařídili, se ale objevila manželská krize kvůli nevěře a rozešli se. Dům s velkou hypotékou, ovšem po rozvodu ani jeden z nich nebyl schopen dále platit. Museli tedy přistoupit na prodej zařízeného domu i s úvěrem, aby si každý mohl pořídit vlastní menší byt. Banka s takovýmto prodejem souhlasila téměř hned, nejdéle rozvedeným manželům však trvalo najít solidního zájemce, který by dokázal „projít“ posuzováním bonity v bance. Navzdory času, který vybíráním kupce strávili, to ale byla finančně nejvýhodnější varianta, jak celou situaci mohli řešit.
Při takovéto transakci se už totiž nevyřizuje nová hypotékapro kupce, protože ten ji převezme tak, jak byla poskytnuta původnímu majiteli domu či bytu. Kupec však musí splnit veškeré požadavky banky jako původní žadatel o hypotéku, tedy nynější prodejce. Není ale většinou třeba dělat další odhady ceny nemovitosti ani zajišťovat další dokumenty. Postačí doložit jen dostatečný příjem a projít takzvaným „credit scoringem“ banky (prověření klientovi schopnosti dlouhodobě splácet). Ta si tímto způsobem ověří bonitu nového klienta a pokud je vše v pořádku, převzetí úvěru vyřídí často i v kratším čase než při žádosti o novou hypotéku.

Například v Raiffeisenbankmůže tento proces podle mluvčího banky Tomáše Kofroně trvat maximálně 14 dní. Navíc poplatek za změnu smluvních podmínek se podle mluvčí Asociace hypotečních makléřůPetry Horákové Krištofové pohybuje jen v řádu několika tisícikorun. V Raiffeisenbank činí tři tisíce korun, což je mnohem méně než u sankcí souvisejících kupříkladu s předčasným jednorázovým doplacením úvěru.

Pokud klient nemá některou ze speciálně definovaných hypoték, které předčasné splátky umožňují bez poplatků ( mBanka Raiffeisenbank u hypotéky s Turbo sazbou), mimořádné doplatky se mohou pohybovat i v desítkách až stovkách tisíc, protože činí kupříkladu deset procent z výše předčasné splátky (Raiffeisenbank). Ve Volksbank si za předčasné splacení hypotéky účtují 0,25 procent z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby. U převzetí dluhu mimo období fixace pak je podle mluvčí VolksbankLucie Hálové poplatek 0,125 % z předčasně splacené částky a platí ho prodávající.

Převzetí bytu či domu rovnou i s hypotékou může být někdy výhodné pro obě strany. Prodávající ušetří na již zmiňovaných mimořádných poplatcích a kupující může získat úvěr s lepšími parametry, než kdyby si sjednával zbrusu novou hypotéku. „Nový kupující přebírá hypotéku za stejných podmínek, za jakých byla poskytnuta původnímu klientovi. Úroková sazba, doba splatnosti i délka fixace zůstávají nezměněné,“ vysvětluje Pavla Hávová z Hypoteční banky a doplňuje: „Nemůže se tedy stát, že by banka novému kupujícímu stanovila vyšší úrok nebo změnila dobu splatnosti či délku fixace.“

Pokud tedy původní klient získal hypoteční úvěr v době nízkých úrokových sazeb, jeho nástupce získá pro zbývající část fixačního období výhodnější úrok než ostatní zájemci o novou hypotéku. Platí to ale samozřejmě podle Hávové i naopak: „Může se stát, že při koupi bytu s hypotékou se bude nutné smířit s podmínkami splácení, které jsou horší než v současnosti.“ Kupující však nemůže podle Petry Horákové Krištofové z Asociace hypotečních makléřů v podmínkách úvěru změnit prakticky nic.

„Výhoda pro kupujícího je ale i v tom, že při převzetí hypotéky nemusí platit za nový odhad nemovitosti, který je jinak pro vyřízení nové hypotékytřeba. Dále se neplatí ani bankovní poplatek za vyřízení úvěru. Ten se pohybuje kolem 0,8 % z výše úvěru,“ dodává Horáková Krištofová. Většina tuzemských velkých bankovních domů převzetí hypotéky dalším klientem běžně umožňuje. Jednou z mála bank, kde klient s požadavkem na převzetí úvěru nepochodí, je třeba LBBW. Kolik převzetí hypotečních úvěrů novými klienty se v tuzemsku ročně děje ovšem zatím banky tají.

Do budoucna je nicméně pravděpodobné, že takovýchto obchodů bude přibývat. Už nyní lze podle některých expertů realitního trhu vysledovat vysoké počty takovýchto prodejů nemovitostí, kdy mladé rodiny s dětmi prodávají původní „startovací“ malé byty kvůli koupi větších bytůči domů.