Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Vydáno: 01.03.2017

Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.
Dobrá zpráva je, že nesplacenou hypotéku kupující nepovažují za žádný vážný hendikep prodávané nemovitosti. Nemusíte nijak snižovat tržní cenu, což by bylo nutné u různých jiných typů zástav, břemen a právních vad. Prodej nemovitosti s hypotékou je naprosto běžná věc, stejně jako koupě nemovitosti na hypotéku.

Špatná zpráva je, že pokud se ještě v roce 2009 doporučovalo prodávajícím, aby se domluvili s kupujícím, že jednoduše převezme jejich hypoteční úvěr od banky a bude pokračovat za předem nastavených podmínek ve splácení, dnes už s tím žádný kupující souhlasit nebude.
Úrokové sazby jsou na historickém minimu a kdekoli dnes u nové hypotéky dostanete lepší podmínky, než jaké máte vy u hypotéky, která je stará jeden, dva, tři nebo čtyři roky. Ačkoli by tedy taková možnost byla pro vás velmi výhodná, protože by se obešla bez větších sankcí, zájemce o tuto variantu byste mezi kupujícími hledali těžko. Šance tu, byť minimální, ale pořád je – za zeptání nic nedáte, je to šance, jak nemuset přemýšlet o sankcích za předčasné splacení hypotéky.
Konec fixace je vaše šance
Druhá příležitost, jak ušetřit na sankcích za předčasné splacení, je, když vám končí fixace úroků hypotéky: tehdy máte možnost nejen refinancovat, ale taky úvěr doplatit bez sankcí.

Největší chyba, kterou prodávající dělají, je prošvihnutí konce fixace. Stává se poměrně často, že o prodeji sice uvažujete, ale nejste na něj připraveni v momentě, kdy najednou s překvapením zjistíte, že fixace končí. Pokud se vám to právě stalo, zvolte krátké fixační období – ideálně jeden rok – a prodej mezitím připravte.

Často se stává, že prodej je svázán s nejasnou životní situací například v rodině – s rozvodem, dalším dítětem a podobně. Pokud tedy tušíte, že by mohlo k prodeji brzy dojít, ale situace ještě není vyřešená, jeden rok by měl stačit k tomu, aby se všechno ustálilo a vyjasnilo. A přitom si necháte otevřená vrátka k životním změnám a prodeji.
Nejtěžší situaci mají prodávající, kteří přestože o prodeji uvažovali, prodloužili si hypoteční úvěr na dalších pět let. Ti se nevyhnou vysokým sankcím za předčasné splacení, které se odvíjejí nejen od toho, kolik ještě zbývá splatit, ale také od doby do konce fixace. Výše sankce je často přivede až ke stažení nemovitosti z prodeje.

Naopak když se podaří správně prodej nemovitosti načasovat, sankcím se vyhnete. Inzerovat nemovitost byste ale měli začít včas, ideálně půl roku před koncem fixačního období. Jinak vás totiž může tlačit čas – pokud nebudete mít na konci fixace kupujícího, nebudete mít z čeho úvěr doplatit. Zvolit fixaci na rok je v takovém případě opět výhodnější než muset rychle prodat za podhodnocenou cenu.
Čtyři možnosti řešení
Každá situace má alespoň čtyři možnosti řešení, říká se. A rozhodně je tomu tak u prodeji nemovitosti s nesplacenou hypotékou. První tři jsme již zmiňovali:

Kupující převezme hypotéku prodávajícího (i s úrokovou sazbou).
Prodávající doplatí hypotéku ve výročí fixace (bez sankcí).
Prodávající doplatí hypotéku kdykoli jindy (s velkými sankcemi).
Kupující si vezme hypotéku u téže banky a ta promine sankce.
Čtvrté řešení dává určitou naději těm, kteří nemají jinou možnost než prodat nemovitost mimo výročí fixace. Využít je můžete tehdy, když najdete kupujícího, který sice nepřevezme vaši hypotéku, ale bude se mu zamlouvat aktuální nabídka téže banky. V tomto případě můžete zkusit vyjednávat a žádat o prominutí nebo snížení sankcí, protože jste právě bance za sebe přivedli nového zájemce.

Tato ideální situace je závislá na několika podmínkách, které se musejí sejít. Za prvé, váš kupující si bude brát hypotéku, nebude mít peníze v hotovosti. Za druhé, získá dobrou nabídku od vaší banky, která obstojí v konkurenci supernízkých úrokových sazeb. Za třetí, tato banka ho vyhodnotí jako bonitního a bude mu chtít hypotéku dát.

Vyplatí se čekat na takového kupujícího? To bude záležet na tom, jaké sankce vám konkrétní banka vypočítá při předčasném splacení úvěru, ale také na zájmu o vaši nemovitost. Někdy se prodávajícím může dokonce vyplatit slevit z kupní ceny, pokud kupující přistoupí na úvěr v jejich bance, ale není to pravidlem.

Kupujícího můžete zkusit motivovat i jinak – pokud jste si brali hypotéku nedávno, stejná banka možná nebude vyžadovat nový odhad nemovitosti (a tedy vše proběhne rychle a od začátku bude jasná výše hypotéky i LTV).
Jak bezpečně převést peníze
Jak jsem řekl na začátku, kupující by neměli mít s nesplacenou hypotékou žádný problém (sankce za předčasné splacení platíte vy). Jediné, co budete muset udělat, je ujistit je o bezpečném převodu peněz a zajištění výmazu zástavního práva vaší banky, to totiž bude v katastru ještě v momentě podpisu kupní smlouvy i převodu vlastnického práva v katastru. Banka se ho nevzdá dříve, dokud nebude úvěr splacen.

Banka nejdříve vydá vyčíslení zůstatku hypotéky k doplacení. Potom jsou dvě možnosti – buď má kupující hotovost, nebo si bude také brát hypotéku. V prvním případě je to jednoduché. Kupní cenu složí do úschovy, ihned po převodu vlastnického práva pak dojde ke splacení hypotéky a následnému výmazu zástavního práva. Zbytek kupní ceny uschovatel vyplatí prodávajícímu.

A pokud si kupující bere hypotéku? Zatímco vaše banka neustoupí ze zástavy, dokud nebude úvěr splacen, jeho banka peníze nevyplatí, dokud nebude mít zástavní právo. Dočasně tedy budou váznout na nemovitosti hned dvě zástavní práva. Banku prodávajícího ovšem vyplácí přímo banka kupujícího, v tomto ohledu spolupracují bez problémů, není tedy třeba se obávat, že by k transakce a výmazu zástavy nedošlo.

Jediné, co musíte mít v tomto případě zjištěné, je bonita kupujícího. Pokud mu totiž banka hypotéku nedá, nebo ne v dostatečné výši, budete muset hledat jiného zájemce.