pozor na reklamní lákadla!

Vydáno: 13.03.2017

Hned několik bank spustilo masivní kampaně na hypotéky s úrokovými sazbami, které vypadají až podezřele dobře! Jak je to doopravdy? Jako vždy je tu háček. Někdy spíš pořádný hák! Dnes vám představíme nabídky GE Money Bank a mBank. V dalším díle se zaměříme na UniCredit Bank a banku LBBW.

Není všechno zlato, co se třpytí. V případě reklamních kampaní to platí dvojnásob! S lákavou nabídkou se vždy pojí nějaké „ale“. Nejinak je tomu i v případě právě probíhajících kampaní, které se chlubí abnormálně nízkou úrokovou sazbou u variabilních hypoték. GE Money Bank i mBank, o nichž bude řeč dnes, lákají klienty shodně na sazbu 2,99 procenta. Ve druhém dílu dojde na LBBW, která slibuje hypotéku za 2,9 procenta, a UniCredit Bank, jež nabízí úrokovou sazbu ještě o půl procentního bodu výhodnější, tedy 2,5 procenta. Takové úrokové sazby jsou totiž až příliš lákavé i v době, kdy se úrokové sazby centrálních bank pohybují velmi nízko.

Jak výhodné jsou a budou floatingové (variabilní nebo též plovoucí) hypotéky? A jaká je jejich reálná cena? Redakce Peníze.cz pro vás připravila podrobné srovnání.

Plovoucí garance bez záruky
Začněme od GE Money Bank. Ta aktuálně (akce trvá do 31. května) nabízí u hypoték „garantovanou“ úrokovou sazbu 2,99 % ročně. Použít slovo garantovaný ve spojitosti s variabilní hypotékou, jejíž sazba se mění každý měsíc, je poměrně zavádějící. Kolik každý měsíc zaplatíte, totiž vyplývá ze změn v jednoměsíční sazbě PRIBOR (viz box vpravo), vyhlašované Českou národní bankou. Změní-li se PRIBOR, změní se i úrok vaší hypotéky. Banka si pak k sazbě PRIBOR připočte svou marži a výslednou sazbu použije pro výpočet aktuální výše měsíční splátky. Jistého, natožpak garantovaného tak nemáte vůbec nic. Vaše banka růst či pokles PRIBORu neovlivní. Pokud by PRIBOR vyskočil třeba na více než 30 procent jako v roce 1997, zaplatíte zkrátka 30 procent plus marži bance. Ta jediná je garantovaná, i když mnohdy ne po celou dobu úvěru. Například právě u GE na nejvýhodnější sazbu dosáhnete jen při marži banky garantované na jeden jediný rok. Co potom? Děj se vůle Boží…

Skokový růst PRIBORu jako koncem 90. let (viz obrázek v boxu vpravo; zvětšíte ho kliknutím) v dohledné době nehrozí, obecně ale platí, že mnohem klidněji spí vlastníci klasických hypoték s fixovanou úrokovou sazbou. O tom, že úrokové sazby v nejbližších letech porostou, totiž pochybuje jen málokdo. Svědčí o tom i nedávný krok Evropské centrální banky, která poprvé po dlouhé době posunula sazby směrem nahoru. Podobný vývoj lze očekávat i u nás. Doba rekordně nízkých úrokových sazeb končí… A spolu s ní postupně zmizí i supervýhodné nabídky plovoucích hypoték.

Ty dnes opravdu výhodné jsou. Zatím! Majitelé variabilních hypoték by tak rozhodně měli mít alespoň základní povědomí o ekonomickém dění a minimálně jednou za měsíc zkontrolovat výši PRIBORu, aby stihli na případné výkyvy včas zareagovat přechodem na fixní hypotéku. Touto zcela klíčovou možností naštěstí disponují všechny srovnávané hypotéky.

GE Money: baťovská supersazba nebo risky business?
Abyste dosáhli na baťovskou supersazbu 2,99 %, museli byste si zvolit pouze jednoletou garanci marže banky. Otázkou potom je, jakou marži si banka stanoví po uplynutí tohoto jednoho roku. Nižší ale velmi pravděpodobně nebude. Chcete-li mít jistotu garantované stávající marže po celou dobu trvání úvěru, úroková sazba rázem vyskočí na 3,59 %. Ani tady ale šplh po procentech nekončí.
Pokud se chcete udržet alespoň na 3,59 %, musíte si totiž společně s hypotékou pořídit jednak pojištění schopnosti splácet od Cardifu, za které zaplatíte 4,99 % z měsíční splátky hypotéky. Další podmínkou je pak zřízení a využívání běžného účtu Genius Gold, za jehož vedení zaplatíte měsíčně sice baťovských, ale i tak zarážejících 499 korun. Nelze se proto příliš divit, že výsledná RPSN v našem modelovém příkladu (úvěr na dva miliony, doba splatnosti 30 let, půjčka na 80 % hodnoty nemovitosti) najednou vzroste z 2,99 % na 4,7 %.

mBank: slušná, ale poloviční
Také mBank spustila kampaň a jejím hlavním lákadlem je na chlup stejná sazba – 2,99 %. I v tomto případě se jedná o sazbu variabilní.
Prvním předpokladem pro dosažení nejvýhodnějšího úročení je, podobě jako u GE Money Bank, sjednání pojištění proti neschopnosti splácet. Podmínky jsou ale jiné. Prvních 24 splátek musíte zaplatit najednou (1,5 % z výše úvěru). Od 25. měsíce pak pravidelně platíte 0,025 % z výše úvěru.

Ještě větším zádrhelem je ale druhý předpoklad: půjčka se musí pohybovat maximálně do výše 50 % LTV! To v praxi znamená, že vám banka tuto sazbu může nabídnout, pouze pokud si budete brát hypotéku na méně než polovinu odhadní ceny zastavované nemovitosti. Jestliže například kupujete byt za 2,2 milionu korun a odhadce byt ocenil na dva miliony, banka vám sazbu 2,99 % dá (po splnění všech dalších podmínek) pouze na úvěr do výše jednoho milionu korun! Zbývajících 1,2 milionu musíte zafinancovat z jiných zdrojů. Jedná se tedy o nestandardní podmínku, která předem diskvalifikuje drtivou většinu zájemců.

Pro možnost srovnání s ostatními produkty v našem modelovém příkladu proto pracujeme s příkladem nejčastějšího 80% LTV, u kterého rázem povyskočí sazba (při zakoupení pojištění) na 3,39 %. Reálná sazba (RPSN) pak činí 3,78 %. (Opět počítáno pro úvěr na dva miliony s dobou splatnosti 30 let a půjčkou na 80 % hodnoty nemovitosti.)

Ortel
Co tedy vychází ze srovnání prvních dvou plovoucích hypoték? Pokud porovnáme základní a nejnižší sazby, vychází lépe mBank, a to i v případě, kdy jsme smetli ze stolu její výhodnou nabídku u 50% LTV. Po proklamovaných 2,99 % se ale i v případě mBank jaksi slehla zem…

Mnohem vyšší výpovědní hodnotu má srovnání obou hypoték na konkrétním modelovém příkladu. Z něj je jasně patrné, kolik klient reálně zaplatí. I tady na plné čáře vítězí mBank, jejíž reálná roční procentní sazba nákladů sice oproti reklamě vzrostla na 3,78 % (téměř o 0,8 %), na hypotéku od GE to však pořád bohatě stačí. U ní totiž klient dokonce i nyní, v době nízkých sazeb skončí výrazně nad hypoindexem udávajícím průměrnou úrokovou sazbu u všech hypoték (v současnosti 4,27 %). 4,7 % je opravdu hodně… Ano výsledná sazba je počítána pro marži fixovanou po celou dobu trvání úvěru (jako u mBank), jenže o tom, co by se dělo při roční fixaci, neradno spekulovat.

I zde tedy platí zlaté pravidlo: nevěřte reklamám a vždy si pořádně pročtěte podmínky nebo se poraďte s nezávislým specialistou.