Pověry a mýty o úvěrech na bydlení


Pověry a mýty o úvěrech na bydlení

Myslíte si, že stavební spořitelny vám nepůjčí vyšší částku a že stavební spoření je dobré leda na rekonstrukce? Domníváte se, že hypotéku můžete předčasně splatit bez sankce? Jste přesvědčeni, že ze stavebního spoření můžete financovat koupi bytu v zahraničí? Věříte, že poplatek za vedení účtu je stejný u hypotéky jako u úvěru ze stavebního spoření? Přečtěte si, jak je to doopravdy.
Může se zdát, že oba produkty jsou na českém trhu již dlouho a rozdíly mezi nimi jsou notoricky známé. Přesto v povědomí lidí stále zůstává, že úvěry ze stavebního spoření jsou určeny na rekonstrukce a modernizace v řádech desetitisíců, maximálně statisíců korun a na koupi nemovitosti za milión je nutné vzít si hypotéku. Ale stavební spořitelny pochopitelně mají zájem poskytovat i vyšší úvěry a již zhruba tři roky nabízejí i tzv. překlenovací úvěry s nulovou akontací (tedy bez požadavku na spoření) a prodlouženou dobou splatnosti (více než 20 let). Jednoduše řečeno, peníze na financování bydlení v současnosti seženete stejně "snadno" u hypoteční banky jako u stavební spořitelny.

Kolik si můžete půjčit?

Není pravdou, že stavební spořitelna vám vyšší částku nepůjčí. Překlenovací úvěry stavební spořitelny poskytují do 100 % cílové částky, na kterou smlouvu uzavřete. Její maximální výše není jinak omezena, stavební spořitelny obvykle stanoví pouze minimální výši cílové částky (obvykle 40 000 Kč). Pokud úvěr dostatečně zajistíte (např. nemovitostí) a prokážete svoji schopnost jej splácet, tzv. bonitu, 10 miliónů vám půjčí stejně hypoteční banka jako stavební spořitelna. Naopak u hypotečních bank se můžete setkat s tím, že mají stanovenou dolní hranici relativně vysoko a nepůjčí vám méně než 200 000 Kč nebo 300 000 Kč.

Fixace úrokové sazby

Často propagovanou výhodou úvěrů ze stavebního spoření je jistota pevné úrokové sazby. U řádného úvěru (na ten máte ze zákona nárok nejdříve po dvou letech spoření) vám neměnnou úrokovou sazbu spořitelny garantují už v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření (tzn. s časovým předstihem min. výše zmíněných dvou let). Překlenovací úvěr, který nás v souvislosti s hypotékou zajímá především, je úročen sazbou, kterou spořitelna aktuálně nabízí v okamžiku, kdy si o úvěr požádáte. A už ne vždy je tato sazba fixována na celou dobu splatnosti úvěru. Právě produkty, které svými parametry nejvíce konkurují hypotékám, např. Hypoúvěr Modré pyramidy (profil, názory) nebo Tophypo Českomoravské stavební spořitelny (profil, názory), mají obdobně jako hypotéky úrokovou sazbu fixovanou pouze na určité období (6 let). Každopádně fixace úrokové sazby může být výhodou, i nevýhodou, záleží na vývoji úrokových sazeb na trhu.

Výše úrokových sazeb překlenovacích úvěrů a hypoték (s pětiletou fixací sazby) je více méně srovnatelná, záleží na konkrétním případě a také na "akčních" nabídkách jednotlivých finančních institucí. V článku Hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření? se můžete podívat na porovnání konkrétních příkladů a čísel s ohledem na RPSN.

Kde zaplatíte méně na poplatcích?

Výdaje spojené s hypotékou nepředstavují jen vlastní splátky úvěru, které se skládají ze splátky půjčené částky a platby úroku, ale také poplatky. Za poskytnutí hypotéky i překlenovacího úvěru ze stavebního spoření zaplatíte jednorázový poplatek (viz dále) a po celou dobu splácení půjčky (tzn. třeba i 20 let) budete muset platit měsíční poplatek za vedení účtu (viz dále). Budete-li za úvěr ručit nemovitostí, počítejte s tím, že další peníze zaplatíte za odhad nemovitosti a její pojištění (více se dočtete v článku Vybíráte si úvěr na bydlení? Nezapomeňte do nákladů započítat i povinná pojištění).

Výše poplatku za poskytnutí úvěru se odvíjí od jeho objemu, přičemž je stanovena minimální a maximální hranice, u vyšších úvěrů bývá někdy poplatek stanovován individuálně. Pomineme-li různé slevy a akční nabídky, obecně platí, že stavební spořitelně většinou zaplatíte 1 % z výše úvěru, hypoteční banky požadují částky od 0,7 do 1 % z výše úvěru. U překlenovacího úvěru navíc zaplatíte i jednorázový poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření (nejčastěji 1 % cílové částky), naopak hypoteční banky někdy mohou vyžadovat, abyste si u banky otevřeli účet, z něhož budete hypotéku splácet. Za ten pak samozřejmě také platíte.

 

Za vedení účtu platíte stavební spořitelně i hypoteční bance, ve fázi překlenovacího úvěru vám spořitelna vede dokonce dva účty – ke smlouvě o stavebním spoření a k překlenovacímu úvěru, po překlopení překlenovacího úvěru do řádného úvěru pak jeden účet. U jednotlivých stavebních spořitelen se roční výše úhrady za vedení účtu pohybuje v rozpětí od 250 Kč do 360 Kč, tzn. měsíčně je to nějakých 20 až 30 korun za jeden účet. Hypoteční banky si účtují výrazně více, měsíčně za účet zaplatíte 100 Kč až 220 Kč, což je ročně 1 200 Kč až 2 640 Kč. Pokud zohledníte skutečnost, že úvěr budete splácet třeba 20 let, jen samotný poplatek za vedení účtu se může vyšplhat do úctyhodné výše, u měsíční sazby 220 Kč je to 52 800 korun. Což rozhodně není zanedbatelná částka.

Určitou výhodou stavebních spořitelen je garance výše poplatku, kterou vám dává zákon. Novela zákona o stavebním spoření, která vstoupila v platnost v říjnu roku 2005, totiž zakázala spořitelnám libovolně měnit výši poplatku za vedení účtu v průběhu šestiletého cyklu stavebního spoření (podrobné informace v článku Stavební spořitelny už nemohou měnit pravidla během hry).

Kolik vám přidá stát?

Ve fázi překlenovacího úvěru splácíte úrok a současně dospořujete na svůj vkladový účet až do přidělení úvěru ze stavebního spoření. Což má tu výhodu, že si i po dobu splácení překlenovacího úvěru stále můžete nárokovat státní podporu a získat tak až 3 000 Kč ročně k dobru. U hypotéky mohou s desetiletou podporou státu počítat jen mladí lidé do 36 let, kteří kupují alespoň dva roky starou nemovitost (byt do 800 000 Kč a dům do 1 500 000 Kč). Podpora je státem poskytována ve formě úrokové dotace ve výši 1 až 4 % v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb úvěrů se státní podporou, které hypoteční banky poskytly v předcházejícím roce. Ovšem klesne-li průměrná roční úroková sazba hypoték pod 5 %, je výše podpory nulová. Což je stav, který trvá již od února 2005 (MMR má povinnost vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku zveřejnit průměrnou sazbu úroku za předchozí kalendářní rok).

Díky novele zákona o daních z příjmů z roku 1998 si fyzické osoby, které řeší svoji bytovou situaci prostřednictvím hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření (popřípadě i jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb) mohou částku zaplacenou na úrocích odečíst ze základu daně z příjmu, a to až do výše 300 000 Kč ročně. V této kategorii není tedy mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření rozdíl.

Nový seriál: Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží Na dluh žije čím dál tím víc českých domácností. Úvěry nepochybně mají svoje klady, dovolují nám pořídit si zboží či služby, na které je naše peněženka krátká. Pokud ale jejich kouzlu bezhlavě podlehneme, mohou nás zavést až na samé finanční dno. Následující série článků vám poradí, jak proplout úvěrovým mořem bez úhony a co dělat v případě, pokud už se snad vaše finanční loď potápí. Spoustu užitečných článků, rad a informací týkajících se úvěrových produktů a zadluženosti naleznete v našem novém seriálu Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží.
Účelovost použití úvěru

V případě překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření je jejich účelovost jasně dána zákonem o stavebním spoření. Na co úvěr můžete použít a na co už ne, se dočtete v našem poradenském textu Na co všechno můžete půjčené peníze použít?

Princip hypotečního úvěru je trochu jiný. Jedná se o půjčku zajištěnou nemovitostí v osobním vlastnictví. Na co půjčené peníze použijete, je vaše věc (ovšem nepoužijete-li peníze na bydlení, nemůžete si odečíst zaplacené úroky ze základu daně). Vedle klasických hypoték na investice do bydlení hypoteční banky poskytují i neúčelové tzv. americké hypotéky (více v článku Americká hypotéka: jak se vám líbí peníze na cokoli? Máte-li čím úvěr zajistit (jinou nemovitost), můžete hypotékou, na rozdíl od překlenovacího úvěru, financovat např. i koupi nemovitosti v zahraničí.

Variabilita produktů

Přestože stavební spořitelny většinou také nabízejí několik typů překlenovacích úvěrů, ve variabilitě produktů jednoznačně vedou hypoteční banky. Můžete vybírat z hypoték bez doložení příjmů (o těch budeme psát příští týden), specializovaných hypoték na koupi družstevního bytu, zpětných hypoték, hypoték na koupi nemovitosti a současně i vybavení domácnosti, hypoték kombinovaných se spořícími produkty (viz např. článek Kombinaci hypotéky a spořících produktů nelze paušálně odsuzovat). Produktová nabídka hypoték se navíc stále rozšiřuje, novinky letošního roku jsme vám představili v článku Novinky nažhaveného hypotečního trhu.

Požadavky na zajištění

Hypotéku je podle zákona vždy nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti. V případě překlenovacího úvěru ze stavebního spoření se do určité částky (obvykle maximálně do 500 000 Kč) obejdete i bez nemovitosti (více informací najdete v článku Stavební spořitelny vám půjčí i bez zástavy nemovitostí). Tato skutečnost může být pro některé klienty lákavá. Také ručíte-li za úvěr nemovitostí, její případný prodej bude komplikovanější (o možnostech prodeje nemovitosti zatížené hypotékou jsme psali v článku Prodáváte byt s hypotékou?). Ovšem v případě, že na zajištění nemovitostí přistoupíte, jsou vstřícnější hypoteční banky, které běžně poskytují úvěry až do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. U stavebních spořitelen je to maximálně 80 %, výjimkou je Modrá pyramida (profil, názory) s produktem Hypoúvěr 100.

Kolik vás bude stát předčasné splacení úvěru?

Během let se může vaše finanční situace změnit k lepšímu nebo se na trhu objeví výhodnější úvěr a možná budete chtít část nebo i celý úvěr splatit předčasně. Co vás v takovém případě čeká, je dobré vědět dříve, než podepíšete úvěrovou smlouvu. Stavební spořitelny jsou v tomto ohledu benevolentnější, ve fázi řádného úvěru lze úvěr předčasně splatit kdykoli a bez jakékoli sankce, stejně jako vkládat na účet mimořádné splátky. U překlenovacího úvěru to může být i jinak, např. Českomoravská stavební spořitelna podmiňuje mimořádnou splátku či předčasné splacení překlenovacího úvěru svým písemným souhlasem a zaplacením sankce ve výši úroků za 60 dnů.

Ovšem ve srovnání se sankcemi, které si za předčasné splacení účtují hypoteční banky, je tato pokuta směšná. Hypotéku můžete bez sankce splatit pouze ve výročí fixace (tzn. máte-li úrok fixován na pět let, tak až za pět let) a svůj záměr musíte bance nahlásit. Sankce za předčasné splacení je běžně stanovena ve výši 5 % p.a. z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby. Názorně, chcete-li splatit např. půl miliónu 3 roky před výročím fixace, hypoteční banka vás z důvodu ušlého zisku "zkasíruje" o 75 000 Kč (5 % z 500 000 Kč je 25 000 Kč, vynásobeno 3 lety).

Některé hypoteční banky ale už přišly s nabídkou možnosti uskutečnit mimořádnou splátku i bez sankcí nebo jsou ochotny o snížení či odpuštění sankce jednat (např. chcete-li hypotéku splatit dřív, ale současně si u stejné banky vzít novou). HVB Bank (profil, názory) má například jako jednu z variant svého hypotečního úvěru produkt Majordomus Flexi, který umožňuje klientům provádět mimořádné splátky bez omezení. Podobně zvolíte-li flexibilní hypotéku od eBanky (profil, názory), můžete předčasně splatit až 50 % z původní výše úvěru po každých 12 splátkách, u Hypoteční banky (profil, názory) si lze možnost provádění předčasných splátek za mírný poplatek sjednat přímo ve smlouvě.