OSVČ: minimální daně a odvody vám můžou zavařit při žádosti o hypotéku


OSVČ: minimální daně a odvody vám můžou zavařit při žádosti o hypotéku

Slasti a strasti podnikání, co se týká nároků na nemocenské a jiné dávky dávky, jsme probrali. Podívali jsme se také na vyhlídky na výši důchodu. Pokud se podnikatel spolehne na stát, ale zároveň hledí co nejvíc šetřit na odvodech, není to veselá podívaná. Naštěstí má dost možností, jak se připravit. Minimální daně a odvody můžou ale podnikateli zavařit i jinde: když se uchází o hypotéku. Existuje obrana?

Dnes uzavíráme naši minisérii „trknutí“ do osob podnikajících, ať už jde o opravdové podnikatele, nebo „zaměstnance na živnosťák“, kterým chlebodárce vyplácí„ mzdu“ na faktury, – švarcsystémáky.

V dnešním textu se budu věnovat trablům, které můžou živnostníka potkat, když se rozhodne do toho praštit a pořídit si vlastní bydlení. Ostatně – mladší lidé většinou zdravotními neduhy netrpí a důchod je pro ně daleko. Špatné bydlo leckoho začne pálit mnohem dřív a pustí se do hledání bydla lepšího, a především vlastního.

Když člověk stojí o hypotéku, musí mít zdravý ZUB. Ano, v bance se vám podívají na zoubek, totiž bude je zajímat zajištění, účel a bonita.

Zajištění znamená zajištění pro banku: chce mít jistotu, že když vám půjčí a vy nebudete splácet, pořád si přijde na své. Zpravidla je takovým zajištěním nemovitost, kterou člověk dá bance proti úvěru do zástavy, většinou právě ta nemovitost, na kterou si půjčujete.

Mezi nejběžnější účely úvěru patří samozřejmě koupě či výstavba nemovitosti. Dále rekonstrukce, úhrady členských podílů, zpětné proplacení vlastních peněz, refinacování původního úvěru na bydlení a některé další.

Zádrhel: prokazování příjmů
Zatím žádný problém. S čím bude podnikatel, pokud se snaží platit minimální daň z příjmů a odvody, bojovat nejvíce, je bonita. Při překládání slova bonita do lidštiny bychom asi nenašli jedno výstižné slovo, bonita znamená řekněme posouzení schopnosti dlužníka splácet úvěr. Zaměstnanec to má velmi jednoduché. Zajde za účetní a nechá si potvrdit formulář Potvrzení o výši příjmů. Pokud je v zaměstnání víc než půl roku a má smlouvu na dobu neurčitou, jsou jeho příjmy jasně dané, banka je bere jako jistotu, se kterou je radost pracovat a na jejímž základě dokáže jednoduše posoudit, jestli si ten který člověk může úvěr dovolit a v jaké výši.

Podnikatel samozřejmě taky dokáže svoje příjmy snadnou prokázat. Daňovým přiznáním. A to je právě ten praktický háček: pro potřeby daňového přiznání podnikatelé většinou nevystupují jako nejbohatší z nejbohatších. Z vrozené skromnosti to zřejmě nebude, podnikatel buď skutečně velké příjmy nemá (takový ale asi nebude kupovat nemovitost), nebo má příjmy slušné, ale nechce se mu platit vyšší daně a zvyšovat odvody na sociální a zdravotní pojištění. Dobrý účetní je pro takového podnikatele požehnáním. Jenže účetní za vás do banky nepůjde vysvětlovat, že ve skutečnosti se máte mnohem líp, než to z daňového přiznání vypadá, že vaše schopnost splácet je víc než slušná a že vám jen optimalizoval daně. A tak podnikatel, který by výhledově mohl žádat o půjčku, musí řešit otázku – přiznat, či nepřiznat? To je, oč tu běží.

Podnikatel samozřejmě taky dokáže svoje příjmy snadnou prokázat. Daňovým přiznáním. A to je právě ten praktický háček: pro potřeby daňového přiznání podnikatelé většinou nevystupují jako nejbohatší z nejbohatších. Z vrozené skromnosti to zřejmě nebude, podnikatel buď skutečně velké příjmy nemá (takový ale asi nebude kupovat nemovitost), nebo má příjmy slušné, ale nechce se mu platit vyšší daně a zvyšovat odvody na sociální a zdravotní pojištění. Dobrý účetní je pro takového podnikatele požehnáním. Jenže účetní za vás do banky nepůjde vysvětlovat, že ve skutečnosti se máte mnohem líp, než to z daňového přiznání vypadá, že vaše schopnost splácet je víc než slušná a že vám jen optimalizoval daně. A tak podnikatel, který by výhledově mohl žádat o půjčku, musí řešit otázku – přiznat, či nepřiznat? To je, oč tu běží.

Na to nemáte!
Vezměme si například mladého projektanta, který si vydělá 40 tisíc měsíčně. Má přítelkyni a dítě. Platí minimální zálohy na sociální a zdravotní a nulové daně. Jeho skutečným výdajem na podnikání je tak nájem malé kanceláře a sem tam nějaká cesta autem. Čistého rodině zbyde kolem 30 000 korun plus 7600 rodičovský příspěvek přítelkyně, takže v malém městě jsou pokládáni za dobře situované mladé lidi.

Tito lidé přijdou do banky a v očích úvěrového bankéře se stávají opakem toho, čím jsou. I když nebudou mít jiné splátky, většina bank jim nenabídne hypotéku ani milion korun a nejvyšší nabídka bude jen kolem 1,5 milionu.

Podnikatel zkrátka není chráněnou osobou, jak si leckdo myslí. Podnikatel musí myslet klidně na dva roky dopředu, pokud plánuje bydlení.

Možná řešení
Jaké tedy jsou možnosti? Banky samozřejmě znají problematiku podnikatelů a jejich „optimalizací“ daňových přiznání. Na druhou stranu však musí hlídat rizika nesplácení. Podnikatel tedy má na výběr z několika ne zrovna jednoduchých řešení. Zde jsou:

Upravit jeden rok daňové přiznání tak, aby uváděné příjmy na plánovaný úvěr dosáhly. To znamená zjistit si nabídku bank, nechat si propočítat, jak bude muset vypadat daňové přiznání a samozřejmě si pro jistotu nechat si rezervu. Pozor ovšem na podezřele nízké či dokonce nulové výdaje, s tím nemusíte uspět. Toto řešení je vcelku univerzální, protože daňové přiznání s dobrými vykázanými příjmy pak můžete využít ve všech bankách bez velkých rozdílů. Nevýhodou je však velmi pravděpodobně nějaká daň k zaplacení a zpravidla navýšení sociálního pojištění. Je tedy nutné dobře počítat, zda se tato varianta vyplatí.
Úvěr bez prokazování příjmů. To je takový řečnický hit podnikatelské sezony – „každý o něm mluví, ale nikdo ho nikdy neviděl“. Není totiž všechno zlato, co se třpytí. Výměnou za vyšší úrok bance „prokážu“ příjmy pouze čestným prohlášením, že takové příjmy mám a že mám na splácení úvěru. Banky takto financují do 70 procent hodnoty zastavované nemovitosti, jenže nezřídka i za dvojnásobný úrok, než by člověk dnes čekal. Nedokládání standardního potvrzení o příjmu ovšem nezbavuje banku možnosti si vaše příjmy ověřit jinak, například výpisy z účtu. Na druhou stranu při této možnosti nemusím upravovat své daňové přiznání a po třech letech mohu při dobré platební morálce úvěr refinancovat úvěrem se standardními podmínkami – to už se příjmy zpravidla neprokazují. Opět tedy zůstává na dobrém propočítání, zda je tato varianta vhodným řešením.
Příjmy z obratu. Většina bank umí uznat i příjmy odvozené z obratu. To je velice dobré, pokud má žadatel o úvěr velké obraty a nechce upravovat daňové přiznání. V závislosti na bance lze uznat jako roční čistý příjem obvykle 15–20 procent z obratu. Obvykle je výměnou za hypotéku posuzovanou podle obratu opět navýšena úroková sazba, zpravidla zhruba o procentní bod.
Svobodná povolání mají zelenou. Povolání jako advokáti, lékaři, architekti, jednotně zvaná svobodná povolání, mají trochu privilegií. Mohou příjem také prokázat jen z obratu a navíc je jim uznáno kolem 30–50 procent těchto příjmů. Vždy záleží na metodice konkrétní banky, jak tento hrubý obrat definuje. Zda z příjmů před odečtením povinného pojištění nebo po něm a podobně.
Možná mě ještě v diskuzi doplníte o další možné alternativní způsoby dokládání příjmů a budu tomu rád.

Každopádně podnikatel plánující financování vlastního bydlení musí začít s jednáním opravdu alespoň s ročním předstihem a buď s několika bankami zároveň, nebo s důvěryhodným hypotečním makléřem nebo dobrým finančním poradcem, kteří zastupují víc bank a mají přehled, u které banky a za jakých podmínek je možné úvěr rozumně vyjednat.

Správná strategie je nezbytná a stejně jako u důchodů i dávek jde o deseti- až statisíce korun rozdílu mezi tím, kdo se připravuje, a tím, kdo se nechává překvapit, jak věci dopadnou.