Offsetová hypotéka: specialita, která dokáže srazit úrok. Komu se vyplatí?


Offsetová hypotéka: specialita, která dokáže srazit úrok. Komu se vyplatí?

Offsetovou hypotéku neboli hypotéku se započtením úspor v Česku aktuálně nabízejí tři banky. Jedná se o zajímavý a ne příliš rozšířený produkt, který kombinuje hypotéku a spořicí účet v jednom balení. Může vám citelně zlevnit úvěr na bydlení. Přečtěte si, komu se vyplatí a co jednotlivé banky v rámci „offsetu“ nabízejí.

„Offsetové hypotéky vznikly ve Velké Británii před více než patnácti lety. I když je trh v Británii výrazně vyspělejší a klienti mají o hypotékách vyšší povědomí, i tam rozšíření této hypotéky trvalo hodně let,“ říká ředitel společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Masivnějšímu rozšíření offsetu podle něj paradoxně pomohla hypoteční krize, která výrazně změnila chování klientů a přinesla renesanci produktů s určitou složkou spoření. „V našich podmínkách, kde velice dobře funguje systém stavebního spoření a klienti jsou zvyklí využívat spíše depozitní produkty, to mají offsetové hypotéky složitější,“ pokračuje Ostatek.
Aktuálně hypotéku se zápočtem úspor v Česku nabízí pouze Raiffeisenbank, Fio a nově také GE Money Bank. Podstatou offsetové hypotéky je takzvaný bilanční mechanismus, který je založen na vzájemném započítávání zůstatku na spořicím a úvěrovém účtu. Měsíční úroky vám banka počítá pouze z částky, která je tvořena rozdílem mezi výší úvěru a sumou, které vám právě leží na účtu. Peníze na spořicím účtu jsou tak vlastně zhodnoceny stejnou sazbou jako hypotéka – i když se jedná o účet s nulovým úročením. A můžete je kdykoli použít.

Nejdéle u nás offsetovou hypotéku nabízí Raiffeisenbank, i pro ni se ovšem zatím jedná spíš o okrajový produkt. „Offsetová hypotéka není masový produkt. Vyžádalo si ji zatím okolo tisíce našich klientů, tedy zhruba dvě procenta zájemců o úvěr,“ říká mluvčí banky Tomáš Kofroň.

Komu se offset vyplatí
Offsetové hypotéky jsou vhodné pro klienty, kteří mají peníze, kterými by mohli část hypotéky umořit, nicméně chtějí mít tyto prostředky k dispozici jako rezervu pro nečekané události nebo je plánují zhodnotit jiným způsobem. „Offsetovou hypotéku často využívají klienti s nepravidelnými příjmy, nejčastěji podnikatelé, kteří aktuální přebytek hotovosti mohou využít pro dočasné snížení jistiny úvěru, nicméně prostředky potřebují mít dostupné k financování dalších zakázek nebo k investici do podnikání. Zkrátka, tato hypotéka se vyplatí klientům, kteří potřebují větší míru volnosti v disponování se svými prostředky,“ komentuje ředitel společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Podle Tomáše Kofroně z Raiffeisenbank je hypotéka se zápočtem vkladů vhodná pro klienta, který je schopen vedle splácení úvěru vytvářet také úspory. „Nebo počítá s tím, že bude schopen zřídit dlouhodobější vklad (z výnosu prodeje staré nemovitosti, z jednorázového obchodu, z vyplaceného bonusu a podobně) a chce snížit své úrokové náklady, aniž by ztratil kontrolu nad svým vkladem – bude ho totiž mít ho kdykoli k dispozici,“ dodává.

Minusem offsetové hypotéky je o něco vyšší úroková sazba než u klasické hypotéky. „Parametrů, které ovlivňují výhodnost produktu, je hned několik a klient si musí dobře spočítat, při jaké výši úvěru a jaké úrovni úspor na propojeném účtu se mu tento produkt vyplatí. Pokud je úroková sazba hypotéky variabilní, je také nutné počítat s možným rizikem nárůstu úrokové sazby,“ upozorňuje Libor Ostatek z Golem Finance.

Raiffeisenbank: úrok vám může spadnout i na nulu
„Úrokové sazby offsetových hypoték se oproti klasickým hypotékám u naší banky liší o přirážku ve výši 0,17–0,81 procenta (čím delší zvolená fixace, tím vyšší přirážka). Zájemcům jsme schopni namodelovat, jaký vklad by měli udržovat, aby jim hypotéka s offsetem zajistila úsporu nákladů oproti standardní hypotéce,“ říká mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň. Například u hypotéky na dva miliony korun s fixací úrokové sazby na tři roky, splatností 20 let a úrokovou sazbou 2,99 procenta se podle něj offsetová hypotéka vyplatí při udržování vkladu, který je vyšší než 175 000 korun. „Máme i klienty, kteří neplatí žádné úroky, protože se jim započítává vklad ve výši nesplacené jistiny úvěru,“ říká Tomáš Kofroň. Hypotéku se zápočtem úspor Raiffeisenbank poskytuje až do devadesáti procent zástavní hodnoty nemovitosti. Maximální doba fixace dosahuje tří let.

GE Money Bank: snížení splátek nebo zkrácení úvěru
Nově začíná offsetové hypotéky nabízet také GE Money Bank. „Klienti, kteří využijí offsetovou hypotéku od GE Money Bank, mají na výběr mezi snížením měsíčních splátek a zkrácením doby splatnosti úvěru. Zvolenou variantu mohou měnit každý měsíc,“ vysvětluje mluvčí banky Pavel Zúbek. Výše splátky se pravidelně aktualizuje podle průměrného zůstatku na běžném účtu klienta za poslední měsíc a dle aktuální jistiny úvěru. Na rozdíl od Raiffeisenbank ale u GE Money bank nedocílíte toho, aby vám úroky spadly až na nulu. Pro sumu, z níž nebudete díky zápočtu úspor platit úroky, má GE Money stanovenou hranici na třiceti procentech nesplacené části úvěru. Oproti Raiffeisenbank ale nabízí u offsetových hypoték delší fixaci: až pět let. Jako reprezentativní příklad uvádí GE Money Bank úvěr ve výši dva a půl milionu, sjednaný na patnáct let s úrokovou sazbou 2,89 procenta a výší depozita na účtu 750 tisíc. „V případě hypotéky bez zápočtu úspor odpovídá splátka úvěru výši 17 133 korun za měsíc se splatností 15 let. V případě zápočtu úspor s variantou splácení – zkrácení splatnosti odpovídá splatnosti 14 let a úspory na úrocích ve výši 211 906 korun. V případě varianty splácení – snížení splátky je průměrná výše splátky 16 159 korun a úspora na úrocích ve výši 175 158 korun,“ vysvětluje mluvčí banky.

Fio: Hypospořicí konto
Fio nabízí offsetovou hypotéku ve formě Hypospořicího konta, které si můžete sjednat ke klasické hypotéce. „Pokud zůstatek na tomto kontu bude vyšší než 50 000 korun, pak na hypotečním úvěru jistina ve výši zůstatku na Hypospořicím kontu nebude úročena, tedy bude s nulovým úročením,“ uvádí banka. Službu podle mluvčí Fio Venduly Žloudíkové využívá zhruba dvacet procent klientů. A komu se offset u Fio vyplatí? „Například při hypotéce dva miliony a sazbě 3,4 procenta za offset hypotéku (tedy tři procenta bez offsetu) se offset vyplatí při zůstatku 235 tisíc korun a více na spořicím účtu po celou dobu nebo 470 tisíc korun po půlku ‚roku‘ nebo období,“ uvádí Vendula Žaloudíková. Hypotéku Fio nabízí do 85 procent ceny nemovitosti. Fixaci si můžete zvolit v rozmezí jednoho roku až pěti let.

Je offset krokem kupředu?
Prozatím se v Česku offsetové hypotéky rozšiřují jen pomalu. „Uvedení takového produktu není jen otázkou finanční gramotnosti a poptávky klientů, ale také docela složité technické přípravy a změn v IT na straně banky. Nicméně s poklesem úrokových sazeb na spořicích účtech je možné, že poptávka po offsetu, jakožto příležitosti po zhodnocení volných prostředků, může narůst,“ míní Libor Ostatek z Golem Finance. Z pohledu bank podle něj představuje hypotéka se zápočtem úspor pokročilý způsob, jak klientům nenásilně nabídnout další produkty banky a navázat dlouhodobější vztah. „Každopádně myslím, že v takovýchto typech produktů je budoucnost. Prostor pro tradiční inovace hypoték je v Česku už vyčerpán a toto je cesta dopředu,“ uzavírá Ostatek.