Nejste schopni splácet hypotéku? Poradíme vám, co dělat!

Vydáno: 23.03.2017

Ze všech stran slyšíme, že nejlepším řešením bytové situace je koupit si nemovitost do osobního vlastnictví. Hypotečnímu boomu nahrávají nízké úrokové sazby, deregulace či hrozba zvýšení DPH na novostavby. Ovšem hypotéka je dlouhodobý finanční závazek. Během dvaceti let splácení může kdykoli nastat situace, kdy na splátky najednou prostě nemáte. Připravili jsme pro vás přehled možných řešení takové situace.

Bydlet potřebuje každý. Otázkou je kde a za kolik. Vzhledem k neutěšené situaci s nájemními byty v České republice (více viz Deregulace nájemného: legislativa, rady, názory, rozhovory) v současnosti stále více lidí dává přednost koupi bytu v družstevním či osobním vlastnictví, popřípadě rodinného domu. Málokdo však disponuje dostatečnou částkou a většina z nás se kvůli pořízení bydlení musí zadlužit. A vzhledem k tomu, že půjčovat na bydlení je pro banky výnosné, tuto myšlenku podporují a v povědomí veřejnosti budují obraz, že vlastnické bydlení je tím nejlepším řešením (což nemusí být vždy pravda, viz článek Proč nechci byt na hypotéku).

Ne všichni si však do důsledku uvědomují, jaký závazek na sebe podpisem smlouvy o hypotéce (či úvěru ze stavebního spoření) berou. Při splatnosti 20 a více let snad ani není v lidských silách odhadnout, kterým směrem se náš život bude ubírat a zda v budoucnosti nepřijde den, kdy splátka hypotéky bude nad naše možnosti. Stačí málo… neplánované dítě, ztráta zaměstnaní, zdravotní či rodinné problémy apod. Co pak? Poradíme vám, jaké máte možnosti.

Pojištění schopnosti splácet

Jako asi nejjednodušší řešení se nabízí pojištění schopnosti splácet. Pojistné může být kalkulováno jako % z měsíční splátky, jako fixní měsíční sazba nebo jako % ze zůstatku úvěru. Výše těchto poplatků závisí na pojištěných rizicích a typu úvěru. Základní pojištění schopnosti splácet zpravidla zahrnuje riziko smrti, plné trvalé invalidy a pracovní neschopnosti z jakéhokoli důvodu. Toto lze rozšířit o pojištění ztráty zaměstnání. Např. u GE Money Bank (BEGECB) vyjde komplexní pojištění schopnosti splácet (zahrnuje všechny výše uvedená rizika) k hypotéce na 5,9 % z pravidelné měsíční splátky (tzn. u hypotéky na 1,5 miliónu korun s 20letou splatností měsíčně na pojistném zaplatíte dalších 562 Kč, za 20 let to bude téměř 135 000 Kč).

Ruku na srdce, splácet hypotéku bývá nákladné už samo o sobě, navíc musí být pojištěná zastavená nemovitost, a v některých případech hypoteční banky vyžadují i životní pojistku (viz článek Vybíráte si úvěr na bydlení? Nezapomeňte do nákladů započítat i povinná pojištění). Pojištění schopnosti splácet většina hypotečních bank sice doporučuje, ale žádná nevyžaduje, byť některé hypoteční banky nabízejí při sjednání pojištění slevu z úrokové sazby.

Odklad splátek

Druhou možností pro případ, kdy víte, že platební neschopnost je jen dočasná (např. jste ztratili práci a během několika týdnů či měsíců počítáte s tím, že nastoupíte jinam) je odklad splátek. Tomuto tématu jsme se podrobně věnovali v článku Jak odložit splátku úvěru? Obecně banky odklad splátek umožňují. Ovšem nikoli automaticky, platební neschopnost řeší s každým klientem individuálně. Pokud banka s odkladem souhlasí, je to vždy pouze na dobu určitou. Obvykle maximálně na šest měsíců, záleží na konkrétní bance. Potíž je v tom, že v případě hypotéky vám banky většinou odloží jen splátku jistiny, úrok, často v řádu tisíců korun, stejně musíte platit dál. Navíc často zaplatíte jednorázový poplatek za vypracování dodatku k úvěrové smlouvě, kterým odklad zpravidla bývá řešen.

Pronájem nemovitosti

Možnou variantou, byť se na první pohled může zdát poněkud přitažená za vlasy, je nemovitost pronajmout a hypotéku splácet z výnosu z pronájmu. Je jasné, že to není řešení vhodné pro každého, ale může to být lepší, než o nemovitost kvůli finanční tísni přijít. Máte-li kam se na čas odstěhovat a k pronájmu nabídnete pěkný byt v zajímavé lokalitě, nemělo by být těžké najít vhodného nájemníka. Nezapomeňte však, že pronájem družstevního bytu podléhá souhlasu bytového družstva. V rodinném domě se zase možná najde místnost vhodná pro nájemníka, který může se splátkou pomoci.

Prodej nemovitosti

Prodej nemovitosti je asi krajním řešením v situaci, kdy jste si jisti, že se vaše finanční situace nezlepší ani v budoucnu. Nabízí se dvě varianty – buď můžete hypotéku z utržených peněz bance splatit jednorázově, nebo se s kupujícím dohodnout na jejím převzetí. Podívejme se na obě varianty blíže.

Splacení hypotéky

 Výhodou je, že dluhu se zbavíte rychle a poměrně jednoduše včetně zániku zástavního práva na nemovitost. Výnosem z prodeje zaplatíte zbytek hypotečního úvěru, nový kupující získá nemovitost "čistou" a zbytek peněz můžete využít libovolně. Nevýhodou je, že pokud hypotéku budete chtít splatit mimo výročí fixace, hypoteční banka vám naúčtuje nemalou sankci. Sankce za předčasné splacení je obvykle stanovena ve výši okolo 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (případně 10 % z výše předčasně splacené jistiny – dluhu). Např. chcete-li splatit 500 000 Kč 3 roky před výročím fixace, bude vás to stát 50 000 Kč (10 % z 500 000 Kč) až 75 000 Kč (3x 25 000 Kč). Což, zvláště ve finanční tísni, jistě není zanedbatelná částka.

Převzetí hypotéky

Převzetí dluhu znamená ve srovnání s předchozí variantou mírnější zatížení z hlediska nákladů. Převzetí dluhu vyjde výrazně levněji než předčasné splacení hypotéky – např. Česká spořitelna (profil, názory) si účtuje 0,5 % z nesplaceného zůstatku úvěru a ČSOB (profil, názory) 0,4 % (což je při 500 000 Kč poplatek 2 500 Kč u ČS a 2 000 Kč u ČSOB). Současně kupující ušetří na poplatku za uzavření případné vlastní hypoteční smlouvy a nebude muset bance dokládat tolik dokumentů (banka už znovu neověřuje údaje o kupované nemovitosti, posuzuje jen bonitu nového dlužníka).

V případě, že banka převzetí dluhu schválí, může dojít k převodu vlastnictví a uzavření dohody o převzetí dluhu. Nový dlužník (kupující) přebere všechny závazky vůči bance při zachování původních úvěrových podmínek (úroková sazba, délka fixace). Tento proces lze realizovat i v průběhu fixace úrokové sazby. Další možnou výhodou pro kupujícího může být nižší než současná úroková sazba, což ovšem záleží na vývoji trhu. Rozdíl mezi dohodnutou prodejní cenou nemovitosti a nesplacenou částí hypotéky připadne kupujícímu. Doporučujeme peníze složit na účet třetí osoby (viz článek Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti).

Refinancování hypotéky

Jako poslední možnost řešení uvádíme refinancování hypotéky. Jako první a zatím jediná nabízí produkt specializovaný na refinancování hypoték Bawag Bank (profil, názory) (podrobněji se mu budeme věnovat v některém z příštích článků). Pochopitelně hypotéku můžete refinancovat i jakoukoli "obyčejnou" hypotékou, případně jiným úvěrem (např. úvěrem ze stavebního spoření).

Kouzlo refinancování spočívá v tom, že starou hypotéku splatíte novým úvěrem, zpravidla s nižší úrokovou sazbou, který má delší dobu splatnosti – tím dojde ke snížení měsíčního zatížení. Což může být řešením v situaci, kdy sice nejste úplně bez peněz, ale váš měsíční rodinný rozpočet se z nějakého důvodu snížil. Důležité je si všechno dobře spočítat včetně zohlednění časové hodnoty peněz. Než hned uzavírat (a platit) novou smlouvu, může být výhodnější zkusit vyjednat snížení splátek u stávající banky. Pochopitelně při odchodu k jiné bance mimo výročí fixace vás opět čeká sankce za předčasné splacení hypotéky. Celá operace je také poměrně administrativně náročná.

Ve výročí fixace by se však o refinancování měl zajímat každý, kdo splácí hypotéku. Může se totiž stát, že jiná banka vám nabídne lepší podmínky než ta stávající. Výjimkou nejsou ani případy, kdy když se stávající banka dozvěděla o "zaječích úmyslech" svého klienta najednou byla ochotná se dohodnout na nižším úroku. V letošním roce podle odhadů bankéřů skončí období fixace 50 000 až 100 000 klientům hypotečních bank, což je nejvíce za posledních 12 let, a banky se pravděpodobně budou snažit tohoto potenciálu využít. Uvidíme, čím nás překvapí.