Škola finanční gramotnosti: úvod do hypoték


Škola finanční gramotnosti: úvod do hypoték

Možná hypotéku máte, možná o ní uvažujete. V obou případech byste měli vědět, jak funguje, jaké jsou její výhody a nevýhody.

Hypotéka je úvěr (neboli půjčka) jako každý jiný. Speciálnímu úvěru na pořízení nemovitosti se prostě říká hypotéka. Jistou specialitkou je, čím se za svou půjčku zaručíte. U hypoték ručíte tím, na co si půjčujete – nemovitostí. Když nebudete moci splácet, o nemovitost přijdete.

Půjčkám obecně jsme se ve Škole finanční gramotnosti věnovali v lekci Jak si (ne)půjčovat
Protože na pořízení nemovitosti je potřeba velký balík peněz, bývají úrokové sazby daleko nižší než například u spotřebních úvěrů. Půjčující si zkrátka přijde na své, i když nechá úroky relativně nízko. Ostatně kdyby to tak nebylo, spousta lidí by si hypotéku prostě nemohla dovolit, dokázali by ještě tak splácet úroky, ale nezbylo by jim na umořování vlastního dluhu.

Rozhodnutí, zda si vezmete hypotéku, citelně ovlivní váš následující život, takže byste ho neměli dělat večer u sklenky vína. Radši ho ze všech stran proberte i s někým dalším – s někým z rodiny, kdo už má s hypotékou zkušenosti nebo se svým finančním poradcem.

Hypotékou můžete zaplatit buď svoje bydlení, nebo si můžete pořídit byt jako investici, jak se o tom na Peníze.cz píše v seriálu Reality show. Hypotéka je to ovšem pořád ta samá, vašeho věřitele v zásadě nezajímá, jaké máte s nemovitostí plány.

Řekněme tedy, že jste učinili rozhodnutí, že pořídit si nějaké bydlení na hypotéku je dobrý nápad. Pojďme si říct, co k tomu budete potřebovat a jak na to.

Máte na to? Řekněte to...
Banka si samozřejmě prověří, zda máte dostatečné příjmy na to, abyste byli schopni hypotéku splácet. Případně, jak vysokou hypotéku jste schopni splácet. Pokud jste zaměstnanci, doložíte příjmy dokladem o příjmu, tiskopis dostanete v bance a potvrdí vám ho na mzdovém oddělení v práci. Příjmy ze zaměstnání se typicky dokládají za poslední tři měsíce. Jako zaměstnanci byste neměli být ve zkušební nebo naopak ve výpovědní době. Také smlouva na dobu určitou se bankám nelíbí, jistou výjimku mívají státní zaměstnanci, ale spolehnout se na to nedá.

Pokud jste OSVČ, doložíte svoje příjmy daňovým přiznáním za poslední 2–3 roky. Zde můžete narazit, pokud jste daně „optimalizovali“, jinými slovy stáhli příjmy dolů co nejvíce, abyste nemuseli daně platit. Teď ale naopak potřebujete bance dokázat, že příjmy máte. Vyřešit to můžete několika způsoby:

vzít si tzv. „obratovou hypotéku“ – některé banky vezmou za záruku dostatečně vysoký obrat vaší firmy, bez ohledu na výši vašich příjmů; co je to „dostatečně“, určuje banka
dva roky počkat a během těch dvou let svoje daně (tak moc) neoptimalizovat
přizvat si do hypotéky nějakého dalšího spoludlužníka (kdo to bude a co mu za to dáte, to už je na vás)
V případě, že jste jak zaměstnanci, tak OSVČ, musíte prokázat svoje příjmy z obou těchto aktivit.

Banka také bude chtít vědět o dalších vašich závazcích – půjčkách, leasingu a podobně.

Náklady na pořízení hypotéky
Říká se „bez peněz do hospody nelez“, něco podobného by se dalo říct i o hypotékách. Rozhodně nečekejte, že když je „vyřízení hypotéky zdarma“, je vše skutečně zdarma. Zbývá spousta záležitostí, které musíte vypořádat. A zdarma rozhodně nejsou.

Potřebujete například odhad nemovitosti: u bytu vyjde asi na 2 500 Kč, u domu zhruba na 4 500 Kč. Pár stovek necháte také na katastru nemovitostí: za výpis z listu vlastnictví nemovitosti a snímek z katastrální mapy.

Pořizovanou nemovitost budete muset samozřejmě pojistit, čím větší dům nebo byt kupujete, tím dražší bude i pojistka, počítejte s 1 500–5 000 korunami ročně.

To máme od oka nějakých pět až deset tisíc, které „prasknou“ na vyřízení celé věci. Čas od času narazíte na akce typu odhad zdarma, vyřízení zdarma, tohle zdarma, tamto zdarma, část nákladů tedy možná ušetříte, nikdy ovšem neběží všechny tyto akce zároveň.

Co je to LTV
Možná už jste někteří slyšeli pojmy „stoprocentní hypotéka“ nebo „osmdesátiprocentní hypotéka“ a podobně. Z čeho jsou to procenta? Řeč je o LTV. Zkratka pochází z anglického slovního spojení loan to value ratio, česky to znamená poměr půjčované částky k hodnotě (nemovitosti, kterou kupujete). Pokud máte na účtu peníze akorát na vyřízení hypotéky a při koupi nebudete s to dát ze svého ani korunu, budete zřejmě usilovat o „stoprocentku“, budete chtít, aby vám banka půjčila na sto procent hodnoty nemovitosti.

Jiný příklad: Kupujete byt za dva miliony korun, odhad zní na tutéž částku. Dáte 300 tisíc z vlastní kapsy, milion a 700 tisíc si půjčíte, máte tedy pětaosmdesátiprocentní hypotéku neboli 85% LTV. Princip je tedy jasný, čím více peněz dáte ze svého, tím nižší je procento LTV.

Banky samozřejmě dokážou ocenit to, že do koupě dáváte podstatný objem vlastních prostředků. Čím víc půjde z vaší kapsy, tím lepší úrokovou sazbu vám dají. Obvyklé hranice jsou 85% LTV a 60% LTV, ale raději se informujte přesně v příslušné bance.

 

Záznamy v registrech
Kámen úrazu jsou registry dlužníků. Pokud jste někdy za poslední čtyři roky odeslali nějakou platbu jen o den později, dost možná máte záznam v registrech. Ale nemusíte se bát, zrovna tohle není prohřešek, kvůli kterému byste nedostali hypotéku. V registrech můžete být různě hluboko.

Registry uchovávají informace nejen o tom, že nějaká platba přišla pozdě a kolik dní to bylo, ale především o tom, kolik peněz celkem máte po splatnosti. Také je tam napsáno, jaký máte úvěrový limit (čili kolik si můžete půjčit) například na kreditní kartě, kontokorentu a podobně. Banka vždy počítá s nejhorším případem – čili že si vezmete hypotéku, hned druhý den utíkáte do obchodu s nábytkem, vybílíte kreditku a splácíte ji jako mourovatí. Preventivně tedy banka počítá, jako byste už kreditku spláceli. Velmi často pak už vaše měsíční příjmy nestačí a musíte kreditku zrušit.

Pokud chcete zjistit, jaké záznamy jsou o vás v registrech, abyste si na přepážce banky neuřízli ostudu, můžete si zažádat o výpis. Expresně to vyjde na 200 korun plus poštovné. Nebo se můžete nechat překvapit, o hypotéku prostě požádat a banka si už informace vytáhne sama.

Na příště
Dnešní článek berte jen jako úvod, hypotéky jsou velmi široké téma a rozhodně jsme neprobrali všechno. Musíme si ještě povědět, co je to fixace, co je refinancování, co jsou hypotéky s plovoucí (floatingovou) sazbou, ale čekají nás také technické věci: jak na hypotéku ve dvou (a jaký je rozdíl, pokud jste a nejste manželé), jak se liší postup, když žádáte o hypotéku na již postavenou nemovitost a když se teprve chystáte stavět. Nebo vůbec: na jak dlouho si hypotéku vzít, podle čeho se při výběru orientovat. Ale to všechno si necháme na příště. A povíme si taky, že úroková sazba hypotéky není věc pevně daná: dá se o ní vyjednávat. Kdo se nebojí trochy toho smlouvání, má šanci ušetřit.

Pokud by vás přednostně zajímalo o hypotékách něco konkrétního, napište to do diskuze pod tento článek.