Hypotéka jako kontokorent či s pevným úrokem? Ale ano!


Hypotéka jako kontokorent či s pevným úrokem? Ale ano!

Hypoteční banky letos přicházejí i s takovými produkty, jejichž existence byla v České republice ještě před pár lety zcela nemyslitelná. Raiffeisenbank od března poskytuje tzv. variabilní hypotéku, jakýsi kontokorent zajištěný nemovitostí s rámcem až 5 miliónů korun. Vhodným investováním můžete na této hypotéce dokonce i vydělat. ČSOB zase k hypotéce nabízí fixaci úrokové sazby na libovolně dlouhou dobu, až 30 let. Pojďme si novinky představit detailněji.

Vývoj nových hypotečních produktů nabírá na obrátkách. V minulých týdnech jsme vám již některé z nich představili (Poperou se letos hypoteční banky o své klienty? či Je vaše hypotéka drahá? Vezměte si u konkurence jinou!). Dnes se podíváme na zoubek dvěma dalším inovacím. Začněme tzv. variabilní hypotékou, kterou představila Raiffeisenbank (profil, názory).

K čemu se variabilní hypotéka hodí?

Variabilní hypotéku můžete využít jako alternativu k leasingu, spotřebitelskému úvěru nebo k překlenutí krátkodobého finančního nedostatku, případně jako náhradu třeba podnikatelského úvěru. Prostředky z úvěru lze také investovat např. do podílových fondů či stavebního spoření, díky čemuž můžete vydělat na kladném rozdílu mezi výnosem z investice a úroky z hypotéky. Variabilní hypotékou můžete také konsolidovat své stávající závazky u jiných bank (viz také Vyplatí se splatit staré úvěry jedním novým?).

Variabilní hypotéka je de facto levný kontokorent (jenom s řádově větším úvěrovým rámcem), zajištěný nemovitostí. Pokud však chcete peníze na bydlení, variabilní hypotéka se vám nevyplatí, standardní hypoteční úvěr vás vyjde levněji. Zda se pro váš záměr hodí variabilní hypotéka nebo jiný produkt vám může poradit a spočítat např. některý z členů Asociace hypotečních makléřů (viz Hypotéka od makléře: pohodlnější a levnější).

Jak variabilní hypotéka funguje?

Variabilní hypotéka je novou variantou neúčelového hypotečního úvěru (peníze můžete využít na cokoli, obdobně jako u americké hypotéky). Asi nejjednodušší, a přesto výstižná definice variabilní hypotéky je kontokorent zajištěný nemovitostí. U této hypotéky vám banka nepošle peníze rovnou účet, ale nastaví vám na něm úvěrový rámec, podobně jako u kontokorentního úvěru.

Variabilní hypotéku banka poskytuje ve dvou variantách – variabilní hypotéku s odloženým splácením anuity, nebo s jednorázovou splatností (v kombinaci s životním pojištěním). (Řada analytiků však před kombinací hypotéky a životního pojištění varuje, více viz např. Hypotéka s IŽP: třetina peněz vyletí oknem či Proč nechci hypotéku s kapitálovou životní pojistkou). U anuitně splácené hypotéky můžete s kontokorentním rámcem volně nakládat do poloviny doby trvání úvěrové smlouvy (platíte pouze úrok), teprve pak přejdete do režimu pravidelných měsíčních splátek včetně jistiny. U hypotéky vázané na zástavu pohledávky z životního pojištění platíte jen úrok po celou dobu splatnosti - hypotéka je pak jednorázově splacena z výnosu životního pojištění. V případě, že úvěr, ať už částečně či celý, splatíte (předčasné splacení je v tomto případě zcela bez sankce), můžete jej čerpat opakovaně, bez nutnosti žádat o novou hypotéku.

Oproti normální či americké hypotéce si u variabilní hypotéky můžete do jisté míry sami regulovat výši placených úroků. Tzv. závazkovou provizi ve výši 2,85 % p.a. platíte každý měsíc, i když jste žádné peníze z účtu neodčerpali. Samotný úrok vám banka připočítá až při čerpání, ale "jen" z použité části peněz. Úroková sazba je variabilní na bázi denního PRIBOru, aktuálně 6,68 % p.a. Sympatické je, že pokud je závazková provize nižší než měsíční úrok z úvěru, banka vám ji neúčtuje vůbec, případně ji o zaplacený úrok snižuje (názorně viz příklad). Základnu pro výpočet měsíčního úroku si také můžete o něco snížit, pokud si na účet např. necháte posílat svoji výplatu.

Příklad: úroková sazba versus závazková provize

Klient má variabilní hypotéku ve výši 1 milión korun s úrokem 6,75 % p.a., závazková provize je 0 % až 2,85 % p.a. U tohoto úvěru představuje závazková provize měsíčně částku 2 375 Kč. Pokud klient úvěrový rámec nečerpá, platí měsíčně 2 375 Kč. Pokud vyčerpá 100 000 Kč, platí při úroku 6,75 % p.a. 562,50 Kč úroků a závazkovou provizi ve výši 1 812,50 Kč, tzn. sníženou o zaplacený úrok (2 375 - 562,50=1 812,50). Jakmile jeho čerpání přesáhne částku 439 000 Kč, tzn. měsíční úrok dosáhne částky 2 375 Kč, platí jen úroky a žádnou provizi.

Kde se skrývají možná rizika?

Nejen podle banky, ale také podle názoru hypotečních odborníků je variabilní hypotéka určena finančně zdatným klientům, kteří mají zájem své finance aktivně spravovat, ale kteří to také umí. Zjednodušeně řečeno, variabilní hypotéka se "vyplatí", pokud vám půjčené peníze ušetří jiné peníze (např. oproti spotřebitelskému úvěru) nebo jiné peníze vydělají (např. investicí do fondů).

Trochu záludná může být skutečnost, že určitou dobu (obvykle polovinu doby splatnosti) platíte pouze úroky (příp. závazkovou provizi), nikoli splátku jistiny. Což může svádět k nadbytečnému utrácení. A přestože banka nepředpokládá, že by variabilní hypotéku čerpali klienti, kteří si to neumějí ohlídat, riziko, že někteří dlužníci "přestřelí" a dostanou se do platební neschopnosti, tu je. V případě, že klient úvěrový rámec přečerpá na déle než 60 dní (např. při prodlení se splácením úroků), banka úvěrový rámec ukončí a úvěr převede na anuitně splácený. Důležité je také dobře nastavit dobu splatnosti, pokud máte úvěrový rámec např. 1 milión korun a celkovou splatnost 10 let, pro většinu z nás není reálné tolik peněz splatit za pouhých 5 let.