Družstevní byt na hypotéku: fikce, nebo skutečnost?


Družstevní byt na hypotéku: fikce, nebo skutečnost?

Kupujete byt na hypotéku? Pokud nemáte jinou nemovitost vhodnou do zástavy, pak si můžete vybírat jen z bytů v osobním vlastnictví. Dnes už tohle tvrzení tak docela neplatí, hypoteční banky totiž nedávno začaly nabízet také úvěry určené na koupi družstevního bytu. O jaké produkty se jedná a jak fungují?

Pokud si chcete koupit byt a nemáte k dispozici potřebnou hotovost, jedním z možných řešení je financovat nákup hypotékou. Ovšem v případě výběru bytu v družstevním, nikoli osobním vlastnictví se nejspíš ocitnete před problémem, jak hypotéku zajistit. Ze zákona je totiž nutné jakoukoli hypotéku (i neúčelovou, viz Americká hypotéka: jak se vám líbí peníze na cokoli?) zajistit zástavním právem k nemovitosti. Znamená to tedy, že nemáte-li jinou nemovitost použitelnou jako zástavu, můžete na dražší byty v družstevním vlastnictví (do cca 500 000 Kč vám úvěr bez nutnosti zajištění nemovitostí poskytnou např. také stavební spořitelny, viz článek Stavební spořitelny vám půjčí i bez zástavy nemovitostí) rovnou zapomenout a vybírat jen z nabídky bytů v osobním vlastnictví? Ne tak docela.

Miliónové úvěry bez zajištění nemovitostí?!

Tři hypoteční banky - Hypoteční banka (profil, názory), ČSOB (profil, názory) a Komerční banka (profil, názory) - v současné době nabízejí hypotéky použitelné i na "koupi" družstevního bytu. Nejde však o klasickou hypotéku (ta by skutečně musela být zajištěna nemovitostí), ale o tzv. předhypoteční úvěry.

Hlavní výhodou těchto úvěrů (i v řádu miliónů korun) je, že vám je banky poskytnou rychle a bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zcela bez zajištění se obejdete u Hypoteční banky a ČSOB. Komerční banka (KB) vyžaduje zajištění předhypotečního úvěru ručitelem či zástavním právem k pohledávce (např. termínovaným vkladem), což její nabídku ve srovnání se dvěma výše uvedenými bankami znevýhodňuje.

Háček je v tom, že předhypoteční úvěr je pouze úvěrem dočasným se splatností maximálně 1 rok. Po dobu jeho trvání bance platíte pouze úroky, jistina se nesplácí, a následně je jednorázově umořen z hypotečního úvěru (princip fungování je obdobný jako u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření). V praxi to vypadá tak, že obvykle současně s předhypotečním úvěrem v bance uzavřete také smlouvu o standardním hypotečním úvěru (KB na uzavření smlouvy netrvá). Nejpozději do 12 měsíců pak musíte mít k dispozici nemovitost, ke které můžete zřídit zástavní právo.

Kupujete-li družstevní byt, jinou nemovitost nemáte a nebudete mít ani za rok, musíte vybrat takový byt, který bude nejpozději do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví. V ten okamžik může být použit jako zástava a předhypoteční úvěr se "překlopí" do běžné hypotéky na bydlení. Jako doklad o plánovaném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví Hypoteční banka a ČSOB vyžadují předložit návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy s vyznačeným podáním na katastru nemovitostí, nabývací titul (v tomto případě tedy smlouvu o převodu členských práv a povinností) a dokumenty dokládající termín převodu bytů do osobního vlastnictví (zápis z členské schůze či potvrzení představenstva bytového družstva). KB se spokojí s písemným stanoviskem družstva o reálném termínu vymezení bytových jednotek na základě prohlášení vlastníka a dále informací o reálném termínu smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví.

Parametry předhypotečních úvěrů

Předhypoteční úvěr od Hypoteční banky a ČSOB jsou si víceméně podobné, což bude nejspíš dáno také tím, že banky patří do stejné finanční skupiny.

Všechny tři banky shodně inzerují, že předhypoteční úvěr poskytnou až do 100 % hodnoty nemovitosti (budoucí zástavy), ovšem záleží také na konkrétním účelu čerpání (viz sloupek Jaké jsou další možnosti využití těchto úvěrů?). Na pořízení družstevního bytu můžete získat 100% hypotéku, ale např. na developerské projekty vám banky půjčí jen 50 % hodnoty nemovitosti

Jaké jsou další možnosti využití těchto úvěrů?

S pomocí výše jmenovaných předhypotečních úvěrů si můžete nejen pořídit družstevní byt, ale i vyřešit další situace, kdy v daném okamžiku nelze podat návrh zástavního práva do katastru nemovitosti na pořizovanou ani jinou nemovitost. Jedná se zejména o tyto případy:

privatizace bytového fondu od obcí či firem,
koupě stavebního pozemku od obce či města,
individuální výstavba na pozemku obce, kdy nemovitost ještě není možné zapsat do katastru,
individuální výstavba moderního bydlení (montované domky, dřevostavby, panelové systémy), kdy je průběh výstavby natolik rychlý, že neumožňuje zapsání rozestavěné nemovitosti do katastru,
koupě nemovitosti od developerů i v případě, že firma vyžaduje zálohu ještě před zahájením výstavby,
koupě dražených nemovitostí,

Předhypoteční úvěry lze čerpat jednorázově i postupně a také je lze kdykoli a bez sankce předčasně splatit (u Hypoteční banky a ČSOB toto platí právě jen pro úvěry na financování bytu v družstevním vlastnictví). Musíte ale počítat s tím, že přijdete o poplatek za uzavření smlouvy o hypotéce.


Nevýhody předhypotečních úvěrů

Jednoznačnou nevýhodou je vyšší úroková sazba z úvěru, standardní hypotéky mají sazby nižší. Ovšem je třeba zohlednit skutečnost, že Hypoteční banka a ČSOB vám až na 1 rok poskytne úvěr zcela bez zajištění. Pro banku je takový úvěr rizikový, což je kompenzováno vyšší úrokovou sazbou. U Komerční banky je sice úrok o něco nižší, ale zase musíte sehnat vhodného ručitele, případně úvěr zajistit zástavním právem k pohledávce. Předhypoteční úvěr poněkud prodražuje také skutečnost, že po dobu jeho trvání bance splácíte jen úroky, nikoli samotnou jistinu (až 1 rok tedy platíte úrok z celé půjčené částky, protože úvěr neumořujete).

ČSOB a Hypoteční banka neumožňují sjednat u následné hypotéky fixaci na 1 rok či sazbu (_P plus), minimální délka fixace jsou 3 roky. KB naopak vyžaduje otevření běžného účtu (u ČSOB otevření není podmínkou, ale když si účet založíte, získáte slevu úrokové sazby ve výši 0,15 %).

Co se stane, když se převod bytu zdrží?

Taková situace rozhodně není nereálná, přestože se jí banky snaží předejít (viz požadované doklady o převodu). Vklad se může pozdržet zaviněním bytového družstva, ale třeba i katastru nemovitostí (viz článek Katastr nemovitostí: chybí peníze nebo motivace?). Jak by situace byla řešena, pokud by k převodu do 1 roku nedošlo, záleží také na důvodu a délce zdržení. Není-li vina na vaší straně a zdržení příliš dlouhé, bude banka ochotna se s vámi dohodnout a najít oboustranně uspokojivé individuální řešení. V případě, že by k převodu nedošlo vaší vinou či dokonce záměrně, počítejte s tvrdším postupem počínaje požadavkem na zajištění úvěru jinou nemovitostí a konče v případě nedohody např. exekucí. Komerční banka uvedla, že by úvěr převedla na standardní spotřebitelský (což znamená úrok okolo 10 % p.a. i vyšší).