Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

Vydáno: 28.03.2017

V roce 2016 bylo u nás postaveno kolem 2,7 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v Rakousku to bylo téměř dvakrát víc. Proč tomu tak je?
Z dlouhodobého hlediska je příjem domácností nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím ceny rezidenčních nemovitostí. Po roce 1989 došlo v ČR k odstranění cenových deformací, což mělo za následek růst cen a teprve posléze růst nominálních mezd. Mezi roky 2002-2016 došlo k růstu spotřebitelských cen o 180 % a cen stavebních prací o 280 %. Nominální měsíční hrubá mzda sice v uvedeném období vzrostla o 380 %, avšak zejména díky růstu po roce 1999. Cenový šok po roce 1989 způsobil znehodnocení kupní síly úspor obyvatelstva. Koupěschopnost značné části populace v bytové oblasti tak byla zejména na počátku 90. let značně ochromena.
Cena 1 m2 užitné plochy se v roce 2016 u rodinných domů v celorepublikovém průměru pohybovala kolem 19 500 Kč a od roku 1995 nominálně rostla v průměru o 7 % ročně. Cena 1 m2 užitné plochy bytu byla 25 200 Kč a rostla o 8 % ročně. Od roku 2002 však tyto nárůsty nebyly tak vysoké.

Ceny pozemků spíše neporostou

Zkušenosti z EU ukazují, že cena novostaveb je z dlouhodobého hlediska ovlivněna zejména cenou pozemků, a nikoliv cenou stavebních prací. Průměrná cena zasíťovaných pozemků byla v Německu v roce 1992 kolem 43 euro, cena v roce 2015 už byla 75 euro, což znamená nominální růst 6 % ročně. V cenách jsou ovšem značné regionální rozdíly: průměr za bývalé západní Německo je 90 euro (2 900 Kč) a východní Německo 45 euro (1 450 Kč).
Ještě zajímavější je srovnání cen stavebních pozemků (včetně nezasíťovaných) ve spolkových zemích, jež přímo sousedí s Českou republikou - Bavorskem a Saskem. Ceny v Sasku - bývalé NDR, kde 1 m2 stál v roce 2015 kolem 900 Kč - jsou na jedné třetině Bavorska (3 000 Kč), ceny v Berlíně se pohybovaly na úrovni 7 600 Kč. Z tohoto úhlu pohledu se jeví ceny pozemků v ČR řádově na srovnatelné úrovni a těžko lze očekávat celoplošný výrazný růst po vstupu ČR do EU. Na druhé straně ceny pozemků jsou lokální záležitostí a mohou být výrazně ovlivněny místními faktory (např. výstavbou velké továrny v malém městě).

Velké rozdíly v cenách užitné plochy

Cena průměrné bytové jednotky v Německu je 204 000 euro, tedy 6,5 milionů Kč a má průměrnou užitnou podlahovou plochu 164 m2. Obdobně jako v pozemcích i v cenách bytů/domů jsou velké regionální rozdíly: v Sasku je průměrná cena 5,8 milionů Kč při ploše 155 m2 a v Bavorsku 9,3 milionu Kč při ploše 195 m2. V Rakousku je průměrná cena bytu 5,1 milionu Kč.

Ceny za 1 m2 užitné plochy jsou v ČR poloviční až třetinové oproti našim vyspělým sousedům. Cena 1 m2 užitné plochy je v Německu 1 250 euro, avšak obytné již 2 090 euro (66 000 Kč). Rozdíl v cenách je dán náklady na pracovní sílu a pak kvalitou vybavení, neboť ceny základních stavebních prvků (cihly, cement, dlažba) jsou na přibližně srovnatelné úrovni. Hodinové náklady na stavební práce jsou v Německu šestkrát vyšší než v ČR.
Objem bytové výstavby a ceny bytů jsou závislé jednak na kupní síle obyvatelstva a jednak na dostupnosti zdrojů financování výstavby (hypotéky). Při hodnocení kupní síly zjistíme, že průměrná domácnost v ČR vydělává na 1 m2 kolem 12 pracovních dní, což je dvojnásobek doby, po kterou na 1 m2 vydělává rakouská či německá domácnost.

Z uvedeného lze tedy usuzovat, že poptávka po bytech nebude v ČR dramaticky stoupat, neboť pro běžnou českou domácnost je pořízení bytu drahá záležitost. Růst poptávky bude záviset na reálném růstu příjmů domácnosti - ale ani ten nebude vysoký, neboť musí odpovídat růstu produktivity práce. Náklady na výstavbu bytů budou spíše ovlivněny cenami pozemků, kde lze očekávat reálný růst v řádech procent, než cenami stavebních materiálů, které jsou již na "evropské úrovni". Ceny bytů budou ovšem ovlivněny očekávaným zvýšením DPH na stavební práce, což jednorázově zvýši náklady na výstavbu.